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韋志成(圖)自2016年6月15日出任市建局行政總監一職,3年合約期將於明年屆滿,被問及會否在市建局續約,他稱若政府認為他可以做下去,就會繼續做。(劉焌陶攝)
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市建局去年5月展開為期兩年的油旺地區規劃研究,至今已達中期階段,正研究以減少路面面積、透過規劃手段增加重建潛力等三大方向處理重建。彌敦道(圖)是連接油旺的主要幹道,區內亦有大量逾50年樓齡的舊樓。(黃志東攝)
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 專訪:850舊樓倘全拆 市建局料蝕1800億 油旺重建研三招:減路拓地底改規劃

【明報專訊】油麻地及旺角(下稱油旺)舊樓林立,市建局去年5月展開油旺地區規劃研究,為未來重建拋出方向。市建局行政總監韋志成接受訪問時稱,油旺約有850幢舊樓已用盡或超出現時的地積比率,佔區內舊樓四分之一,若全數清拆重建,最新評估總發展成本高逾5000億元,財務虧損料達1800億元;若以目前規例下完成重建,區內單位更會較現時減少1萬多個。他披露正研究以三大方向處理油旺重建,包括減少路面、開拓地下空間、以及透過規劃手段以增加發展潛力,初步劃定八九個有潛力的「更新區」作詳細研究。

明報記者 黃俊鋒

韋志成:只剩一成額外地積比

市建局去年5月展開的油旺規劃研究覆蓋範圍約212公頃,涉及約3300幢舊樓,研究已達中期階段。韋志成說,初步研究發現,油旺只剩餘約一成的地積比率可供額外發展,分佈零散,「整個油旺很難找到一處是可充分運用剩餘地積比」。他解釋,油旺因多採用「縱橫、格仔」的舊式規劃佈局,樓宇地盤面積較小,單獨重建後只能成為「牙籤樓」。

400幢超地積比 按例重建減逾萬單位

他說,油旺約850幢舊樓已用盡或超出現時地積比率,按目前市價評估,若全數重建該850幢樓,連同收購賠償費用在內,總發展成本高達5000億至6000億元,預料虧蝕達1800億至1900億元。他續說,因當中約400幢舊樓是超出現時地積比率,若以現時規例下完成重建,油旺兩區會較目前減少逾1萬個單位。

路面面積44% 遠高太古城17%

韋志成透露,市建局正研究以三大方向處理重建,包括減少路面面積、發展地下空間、透過規劃手段增加重建潛力。目前油旺路面面積佔44%,較太古城17%為高,若能在重建時配合發展地下空間,將路面車流、上落客貨區、垃圾站等搬移至地下,便可騰空部分路面作其他用途,如行人專區或社區設施等。另外,亦可透過規劃手段,包括轉移地積比,放寬部分地方的高度限制及增加密度等,以改善規劃佈局,「如果不採用規劃手段,(重建)做完後是無法改善到社區」。他補充,規劃手段涉及更改建築物條例或規劃條例。

選約9「更新區」深入研究

韋志成又說,已按樓宇狀?、樓齡、交通、社區基建等準則,初步在油旺揀選八九個有潛力的「更新區」作進一步規劃研究,「如何重新分配或放寬地積比,由無重建潛力變成有重建潛力」,但不便透露具體選址。他指每個更新區規模類近「小區」,除重建外,會研究能否透過復修、保育或活化改善社區佈局。他強調未來市區更新方式將由過往項目主導改為規劃主導,加入動態規劃的考慮,「有些樓宇目前是新樓,但一段時間後將面對重建」,故會研究未來的規劃用途,適時檢視「更新區」範圍。

韋志成稱,油旺研究會包括「正、負、零」3個規劃方案,即增加、維持及降低區內密度,當中「正」方案或可減少市建局的重建財務承擔,「負」方案涉及額外金錢及土地資源,預料明年中完成研究,市建局之後會將報告交予政府,並諮詢公眾。

區議員:街坊憂「豪宅化」

油尖旺區議會副主席黃舒明稱,油旺兩區不少基層居民,居住在較大眾化的住宅單位,不少街坊擔心市建局展開重建後,會令油旺「豪宅化」,難再負擔,並認為市建局要向區議會交代最新的研究進度。

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