有樓在手毋懼負資產 只要不出售總能翻身

[2015.11.17] 發表

【明報專訊】年輕人面對未知何時「爆煲」的加國樓市,仍急於置業的話,可能得不償失。最近一份報告指,樓價若下調,本國的年輕業主將首當其衝,不過有經濟學家和地產專家認為,業主毋須擔心,因為年輕人最大的資本就是時間。

加拿大另類政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)上周發表報告,指若樓價一如預期下挫,在40歲以下的業主中,約10%將變成負資產,即負債比資產值更大。加拿大中央銀行(Bank of Canada)估計,現時的樓價比實際價值高出一至三成。分析大多預期,樓市將自動調節,樓價將因收入減少或利率上升,或兩者相加而下調。

報告認為,40歲以下的業主將大幅受影響,不是因為他們會蝕更多錢,而是因為他們會負上沉重債務,同時他們的資產淨值將下跌更多。分析指這些年輕人在20至30歲時「唻迭v買樓,而且才剛開始還錢,因此差不多全部還款都只是在還利息。

若樓價下調兩成,30至39歲的業主平均會損失6萬元,佔資產淨值達39%;20至29歲的業主的資產淨值,更可大幅縮水45%。

不過有分析認為,這些業主毋須恐慌,因年輕人最大的資本就是時間。加拿大帝國商業銀行(CIBC)世界市場副首席經濟師塔爾(Benjamin Tal)指出,即使業主變成負資產,也不是大問題,「因為只要你仍住在這間房屋堙A也繼續供樓,就可以了。」塔爾說,最重要是業主有工開和有收入,便不用恐慌。

研究地產市場的皇后大學(Queen's University)教授安德魯(John Andrew)也同意塔爾的說法,他提醒年輕業主,即使資產淨值大幅下降也不要害怕,因為一日未賣屋,也代表了有機會在樓市翻身。

塔爾和安德魯同樣認為,更重要的問題是,貸款利率可能上升,導致樓價下跌。雖然很多年輕人可以靜待樓市風暴過去,但面對每月供款額上升,不是所有人能負擔。安德魯指:「若你因為不能負擔每月額外350至400元的供款額,而要賣樓,這會是一個很嚴重和急切的問題。」

負責今次研究的經濟學家麥克唐納(David Macdonald)指出,加拿大經濟增長已見疲弱,若業主無法供款,只會令情況惡化。研究建議政府考慮跟隨美國幫助年輕業主的措施,包括給予失業業主供款寬限,甚至在特殊情況下,撇除他們的供款債務,而信用紀錄將不受嚴重影響。但麥克唐納指這些措施是在樓價開始下挫,才能發揮效用。

塔爾建議,此時已買樓或即將買樓的年輕人,應確保有足夠鬆動資金,即使利率上升,也能每月保持供款,「若他們不能這樣做,他們應買一間比較小的房屋。」在多倫多、溫哥華和卡加利等高物價城市,預計樓市下挫幅度更大。

安德魯認為,年輕人若怕供樓壓力,可考慮租樓,「環顧全球的世界級城市,選擇租樓並無不妥。若你住在紐約,即使你畢生都在租樓,也不會覺得不適合。」他指很多加國人認為不買樓的話,就不算成功,但認為這種觀念正改變。選擇租樓的話,租客便毋須繳交維修和物業稅等費用,更可以隨時退租。「對於年輕人來說,只要你仍在儲蓄,每月儲起大部分,並努力向那長遠目標(置業)進發,這絕對沒有不妥。」

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