私宅管理費飈 消委促增分攤透明度 11年物管投訴半涉價格 倡物監局建公開資料庫
【明報專訊】消費者委員會昨發布有關香港私人住宅物業管理費的大型研究報告，受訪業主每月管理費介乎200至3700元，平均約1100元、每呎2.7元，佔家庭月收7.4%。消委會過去11年接獲694宗涉及物管相關投訴，近半涉及收費。報告羅列六大問題及八大建議(見表)，包括管理費成本近年大幅上漲及發展商手握大量業權，又建議物業管理業監管局蒐集及整理本港管理費資料，並建立資料庫供市民參考。
管理費平均1100元 佔月入7%
消委會估計2022年本港住宅市場物管服務總收入達551億元，佔本地生產總值約2%。該會2012至2022年接獲694宗有關私樓物管的投訴，涉款3.9億元，約49%投訴個案(342宗)涉收費或價格爭議，包括不當使用收取的管理費(見另稿)，約43%涉及管理質素，僅半投訴成功調解。為了解、檢視及評估本港私樓管理費制度是否有效運用，消委會約兩年前起做研究，調查1103名業主、96個業主組織及22間物管公司。
業主愈積極參與 管理費增幅愈細
報告指出，小業主在業主組織的參與程度低，主因是忙及對法團工作無意見等，近八成人對物管及相關法規欠缺認識。消委會稱，業主參與非常重要，調查發現業主愈積極參與屋苑工作，管理費平均增幅愈低。物管服務表現的評價亦存在落差，在各個細項，71.4%至100%物管公司自評符合預期，但只有43.7%至56.4%業主和54.8%至65.9%業主組織認為物管公司符合預期。
改契須「業主一致同意」 極難滿足
報告稱，本港物業管理費市場獨特，業主須集體行動才能影響決策，業主和發展商之間的議價能力也不對等。消委會主席陳錦榮表示，研究發現發展項目的公契及售樓書雖披露業權份數及管理份數的分配，但沒提供有關決定份數分配的計算方法；擁較大業權份數的業主可影響其他業主的利益，樓宇的公契經理人亦普遍與發展商有關聯(見另稿)。
報告亦指出，要滿足「業主一致同意」要求才可修改不公平或過時的公契條款極其困難，特別是大型住宅物業或長期空置單位。
倡設工程基金 立法要求業主供款
根據《建築物管理條例》，公契經理人須設立並維持一項特別基金，以備支付預期並非每年都需支付的款項，例如大型維修工程。市建局2017年一項調查顯示，香港僅三分之一受訪樓宇設立該基金。消委會發現屋苑在特別基金的供款水平低，將來要做工程項目時，資金或不足，該會建議探討成立一個工程基金，並制定一個10年的維修保養計劃，提供足夠儲備應付維修工程費用，包括立法要求業主按月供款。
消委會總幹事黃鳳嫺稱，不少其他地方都有相關模式，其中深圳亦有相關規定，發展商要撥出整體建築及物業安裝費約2%作為「維修基金」。她稱，每幢大廈的設施質素與發展商相關，「起初嗰時質素差啲，咁咪壞得快啲，咁你咪要早啲去維修」，故發展商某程度上亦要負責大廈的維修管理。她又說，要視乎每幢大廈情况計算所需維修基金，未有一個特定比例或數額。
建議放寬改契門檻 發展商申報利益
消委會又建議放寬修改公契的機制，在不包括業權份數的條款下，以75%業權份數作為修改公契條款的參考門檻。為減低潛在利益問題，建議發展商、大業主(擁逾30%業權份數)或管委會委員要申報利益衝突，並採取措施避免過度參與物管決策。
物監局：鼓勵物管智能化
物監局回覆查詢稱，局方鼓勵物管業智能化，廣泛採用科技提升服務水平，局方會積極推廣，但不會牽涉個別物管公司或科技企業商業利益。局方稱非常重視保障物管服務用家或業戶權益，認同業戶積極參與物管事務，取得適當的物管服務市場資訊，可有助作明智選擇。
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