大型新盤入伙 東涌租金最勁插兩成
香港政府近年積極推地，麵粉陸續製成麵包，入伙新盤可謂源源不絕。
統計今季入伙新盤，單計新界區就有3個大型項目入伙，包括南豐東涌昇薈、嘉里(0683)沙田九肚玖瓏山、恒地(0012)與新世界(0017)迎海．星灣御，合共提供3,484個單位，其中，昇薈更是東涌區內過去7年以來首個入伙盤，為區內暫提供逾百個租盤，加上整體樓市回落，令該區六大二手屋苑呎租全線回落，個別屋苑最新平均呎租便較去年高峰期下瀉18%。
今季入伙的新盤中，以昇薈最矚目，除因項目單位達1,419伙，是季內最大型入伙盤外，亦因該盤為東涌過去7年以來首個入伙盤。
資料顯示，東涌對上一個較大型入伙盤已是2009年入伙、合共提供527個中密度單位的水藍．天岸。
中原地產高級分區經理陳繼成表示，由於東涌鄰近機場，區內擁不少航空從業員租客，加上昇薈設有該區罕有的一房單位，故買家中不乏投資者，目前屋苑就有大約177個放租盤，一房戶入場月租約1.05萬港元，2、3、4房月租最便宜分別約1.45萬港元、2.1萬港元及2.9萬港元。
不過，由於租盤眾多，加上項目距離港鐵站較遠，昇薈平均成交呎租較同區二手低。
區內租盤急增65％
據代理稱，昇薈令東涌新增大量租盤，據區內代理資料顯示，以去年10月為例，在昇薈有單位放租前，東涌區內共有280個放租盤，至11月開始有昇薈業主把單位放租，租盤已增至301個，隨着昇薈臨近入伙，今個月該區放租盤更達462伙，較去年10月急增65%。
由於租盤大量增加，以及整體市場租金有所回調，同區二手租金受壓，以平均實呎計，該區六大屋苑，包括本月實用呎租，都較去年8、9月租務高峰期大幅下滑至少一成，以海堤灣畔為例，屋苑本月實用呎租約24.6港元，較去年9月的29.9港元，下跌17.7%；東堤灣畔實用呎租亦由去年9月時的31.7港元，跌至本月的26.9港元，跌幅15.1%。
事實上，區內過去數月都出現同類型單位租金大跌的情况，以一個實用850平方呎(建築1,119方呎)的東堤灣畔1座高層B室為例，本月便以1.88萬港元租出，較去年8月份1個層數較低的同類型單位，月租2.25萬港元，低16.4%。
由於租金回落，上月東涌區就錄得154宗租務成交，為2013年6月錄得155宗租務後，超過2年半以來新高。
除昇薈外，今季另一矚目入伙盤，是作為沙田九肚全新住宅區發展地段首個樓盤的玖瓏山，項目共有973伙，迄今已售出逾900伙。
玖瓏山1房叫租1.6萬
中原地產高級分行經理黃家樂表示，屋苑暫有大約65個盤放租，平均實呎叫租約36港元，其中1房單位由466方呎起，叫租1.6萬港元起；2房實用則由652方呎起，叫租至少2萬港元；實用958方呎的3房單位，叫租由3萬港元起。
他又指出，雖以同類型單位計，玖瓏山與火炭御龍山月租相若，御龍山1個實用502方呎的2房單位，現叫租2萬港元。
將於3月底入伙的迎海•星灣御，亦影響屋苑1及2期單位租金價格，普遍下調約一至兩成。
毗鄰迎海的銀湖天峰，租賃成交亦受影響，中原副區域營業董事徐可志表示，每當迎海有新期數入伙，大部分租客會轉投新項目，銀湖天峰的租賃成交通常驟減，甚至停滯不前，約2個月才能回復正常租賃數字。明報記者 林尚民、張美婷
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