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【出租物業找地產經紀幫搵稱客】業主無奈仍是遇到租霸
(2025/7/15)
【明報專訊】有安省業主歸咎房產經紀人，稱租客問題重重，呼籲業內進行改革，並指稱租務合約內容與房產經紀人的口頭承諾不符。
扎拉瓦 (Sanaulhaq Zarawar) 的租客不僅拒絕支付租金，也不願搬走。這正是他當初聘請房產經紀人，為他位於安省韋比的一處四房出租物業尋找「好」租客時，極力想要避免的壓力情境。這處物業是他與多位家庭成員共同投資的。
他說:「不然我為什麼要付錢給房產經紀人？不就是為了確保我能找到好租客，並且他們會負責篩選和背景調查嗎？」
這位租客於2023年搬進來，但扎拉瓦表示，幾個月後，租客便停止支付租金。驚慌失措的扎拉瓦仔細查看了申請資料，並開始親自聯繫推薦人。
就在那時，他才意識到自己可能遇到了詐騙租客。這名租客也有自己的經紀人代表，他似乎提供了虛假文件，列出的僱主從未接聽電話，並謊稱有第二位申請人會共同支付租金。
他表示，事後才發現與房產經紀人的合約中並未包含租客篩選服務。
扎拉瓦談到他聘請的經紀人時說：「他向我保證會進行背景調查。我信任了兩位房產經紀人，這是一個大錯誤。」
他說，這位租客現在積欠他近 4 萬加元的租金和未支付的公用事業費用。
在加拿大許多大城市，許多小型業主會聘請房產經紀人，認為他們會幫助自己為出租物業找到好租客。然而，標準合約中實際上並不保證包含租客篩選服務，而且經紀人也沒有義務提供這項服務，儘管他們可能會口頭承諾。
多倫多律師助理迪利西 (Bita Di Lisi) 表示：「如果業主希望房產經紀人負有法律義務進行租客篩選和背景調查，那麼他們需要要求將此條款加入合約中。口頭承諾不具法律約束力。」
房產經紀人和扎拉瓦的租客均拒絕評論事件。
在安省，業主可以向安省地產委員會 (RECO) 投訴房產經紀人。
自加拿大廣播公司去年12月首次聯繫以來，RECO表示「經紀人與業主之間的標準表格可能存在混淆」，並表示今年已開始就此問題與經紀人加強溝通。
對業主而言風險很高，儘管租金已開始下跌，但仍居高不下，抵押貸款利率也依然很高，一旦出現問題，代價將十分昂貴。
與此同時，全國各地不堪重負的業主-租客委員會面臨著長時間的延誤。總之，業主們表示，在租金拖欠累積之前，幾乎不可能驅逐有問題的租客。
扎拉瓦表示，他已就此問題在安省業主與租客委員會（LTB）進行兩次聽證會，中間延誤嚴重，至今仍未解決。只有LTB才能發出驅逐令。
隨著租金在過去幾年上漲，詐騙申請也隨之增加。
據安省租賃服務公司 RentPanda 的數據，截至今年5月，其審查的所有申請中有9.1% 含有詐騙信息，從假身分證到修改過的T4表格不等。這比2022年的2.1% 增加了三倍多。
正是這種增長，使得許多業主表示他們會使用房產經紀人。
安省賓頓市的物業經理奧哈根 (Pamela O'Hagan) 負責管理約250個出租單位。
她說：「你聘請房產經紀人，是希望能降低風險，但不幸的是，這是一種錯誤的安全感。對於房產經紀人實際應盡的義務，需要有更多的認識。」
她指出，她最近收到一份來自經紀人的申請，其中包含「非常明顯」的詐騙跡象，包括偽造的工資單和推薦人。
她說:「任何知道自己在做什麼的人都會發現這一點，對這位房產經紀人來說，這只是為了快速賺取佣金，而不是他們的本職工作。」
有業主表示，他們認為房產經紀人的主要職責是篩選租客。但專家表示情況並非如此。
律師助理迪利西表示：「篩選租客不是房產經紀人的責任，任何業主都需要明白他們必須閱讀合約並為自己的投資負責。」
她表示:「租客出了問題，業主想歸咎於房產經紀人，但這不是他們的工作，無論他們告訴你什麼。」
儘管如此，去年秋天，她還是開始將租客篩選納入她為安省各地房產公司提供的資訊講座中。她說:「在合約義務以及如何正確篩選潛在租客方面，每個人都需要更多的教育。」
她仍然將房產經紀人描述為抵禦所謂「專業租客」的「第一道防線」，這些專業租客是指那些故意在申請中提供虛假信息以利用系統漏洞的人。
迪利西的建議，要聯繫租客之前倒數上去的第二任業主，以及工作和個人推薦人。
她還建議額外支付費用進行信用檢查，並在網上查詢是否有法律糾紛或投訴。
對於小型商業業主哈馬拉 (Mischa Hamara) 來說，他希望看到這些合約的起草方式能夠改革。
他說：「當有人看著你的眼睛說：『我會仔細篩選，為你找到一位很棒的租客』，結果他們卻沒有做到，那應該要有辦法應對。」
哈馬拉住在多倫多一處他擁有的小型商業空間樓上。商業租客更容易被驅逐，但房產經紀人的費用要高得多。哈馬拉為一位最終沒有搬進來的租客向他的經紀人支付了標準的不可退還的14,000元，相當於五個月的佣金。
他說，經紀人提出以優惠價格為他尋找另一位租客，但他不想再與他合作。
與扎拉瓦類似，哈馬拉表示，當他意識到有些不對勁時，他開始親自篩選租客。他說他發現了一些證據，他認為這些證據應該會引起他的經紀人的「嚴重警惕」，這包括一個現已刪除的Facebook頁面，該頁面警告人們不要與該租客做生意。
哈馬拉不相信RECO能為業主在這些情況下提供太多幫助。
他表示:「他們的網站上清楚寫著他們無法幫你追回任何錢，那我現在為什麼還要費心去投訴呢？」
如果發現房產經紀人違反了 2002 年《房地產和商業經紀人法》的道德規範，該經紀人只能被處以向RECO支付罰款的處罰。
RECO表示，2023年底才開始收集與租客篩選相關的投訴數據，截至今年5月，相關投訴數量仍然很低，僅有9宗。
其中，RECO 表示已要求6名經紀人完成一門關於租客驗證的信息課程。還有3宗仍在審查中。
哈馬拉警告其他業主，不要期望你的經紀人會負責篩選，要自己承擔這項工作。
從那以後，他聘請了另一位經紀人，並與他合作將篩選和背景調查納入合約中。
迪利西表示，如果業主真的想保護自己，就應該這樣做。但她也說，業主仍然應該自己進行背景調查。她說:「歸根結底，這是你的投資，你會與你同意租賃的任何人綁在一起。
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