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獨立屋缺貨 柏文數量多
獨立屋缺貨 柏文數量多
專家預言：整體房價漲 幅放緩
然而根據Urbanation的報告，2014年計劃建成的柏文中實際建成的不超過2/3。 |
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近幾年多倫多的房價呈指數上漲，每年漲幅接近10%，而僅三月一個月大多地區的平均房價就飆升過8%。又有BMO的報告指出，全國1/3的人第一次購房需要向父母或朋友借錢，不禁讓許多購房者擔心買不起房。
然而TD經濟學家Derek Burleton預測：「多倫多房價今年的漲幅將放緩到5%左右，獨立屋價格瘋漲的情況會有所緩解，而柏文價格更是在今明兩年各會下跌4%。」房價是否遇上了拐點，多家機構的報各執一詞。而春季銷售將會是決定今年房價走勢的關鍵。
今年的春季來的有些晚。在多倫多房產局（TREB）4月3日公佈的三月房產報告中，大多地區範圍內的房屋銷售量從二月的5,731樁飆升至8,081樁，升幅超過40%。新增掛牌從10,897增至14,829，漲幅同樣接近4成。而隨著新掛牌量的上漲，二月迅猛的價格漲勢並沒有在三月戛然而止，平均房價為577,684元，月漲幅為8%，高於二月的5%。
然而Burleton確認為：「多倫多的房價今年預計將會降溫。」他說道：「我覺得目前的平均房價比正常價格高出了10%，尤其是柏文大樓。
「我們的預測是，多倫多房價今年的漲幅將放緩到5%左右，而柏文市場的供應過量將會是拉低平均房價的主要原因。我們預計柏文價格在今明兩年各會下跌4%。隨著春季的到來，我期待更多賣家會進入房地產市場，減緩房價的漲勢，不僅僅是柏文市場，獨立屋的價格也會有所放緩。」
兩年7萬柏文建成
在房產局的三月報告中，多倫多的柏文價格同比去年上漲4.6%，略低於上月的4.8%，而三月的平均房價同比去年漲幅為7.8%，可見柏文價格漲幅已經放緩。而加拿大諮議局（Conference Board of Canada）4月2日公佈的預測中更預測今年多倫多與溫哥華的柏文銷量將下跌8%。
「柏文單元的價格虛高得比較厲害，可能有15%。」Burleton認為：「過去10年，多倫多房價每年以10%的速度增長，其罪魁禍首就是柏文。然而近幾年有大量新柏文進入市場，光2014-2015年間，計劃將有超過70,000間新單元建成，而這些新單元將無法被市場消耗。過量的供應會導致價格下滑。」
多倫多房產局的高級分析師Jason Mercer也給出了類似的答案：「過去幾年柏文的市場出現了一個大反轉。2012年下半年至2013年上半年期間，市場對於柏文的需求變得非常無力。這幾年大量柏文大樓建成，使得柏文的供應量上升。如今柏文的供應市場仍然是所有類型的房屋中最好的。」
然而柏文研究公司Urbanation的報告卻認為計劃建成的70,000間新柏文中可能有超過1/3不會如期完工。根據報告中的數據顯示，過去4年中計劃完成的柏文數量均高於實際完成數，而且差距有逐漸拉大的趨勢。
Burleton回應道：「即便這些柏文不能如期完工，它們總有一天會完工。就長期而言，多倫多的柏文市場仍然存在供應過剩的情況。」Urbanation也認為今年的柏文的價格可能會下降1%-2%。
投資柏文或成隱患
對於近來盛傳的崩盤論，Burleton回答：「我們預計的4%的跌幅並不大，這只是說明多倫多的柏文價格會逐漸回到一個平衡位置。我們不覺得柏文市場會崩盤。」
然而這並不代表柏文市場就是安全的：「我們在報告中指出，多倫多26%的柏文單元並非用於自住，而是用於投資出租。這個數字讓我們非常擔心，尤其是市中心的那些柏文單元。」
據從事多年柏文出租的地產經紀Benjamin Persaud觀察，多倫多市中心的租價在近十年內幾乎沒怎麼變過。「即便再過10年，多倫多的租價也漲不了100塊。然而房價卻呈指數上漲，再加上高昂的管理費用，柏文的投資回報率逐漸下降。」
Persaud說，儘管最近一段時間一室一廳和一室一廳一書房的結構市場依然火熱，兩室一廳的單元已經很難出手，尤其是新建的單元面積普遍偏小，有些地段也不好。「新建成的柏文往往出現同一棟樓同樣戶型好幾家同時出售的情況，這時主動權就會到買家手裏，價格也很難抬高。」
Burleton擔心：「投資者市場比較脆弱，而且變化很快。如果回報率不怎麼樣，他們通常會換一個市場投資。如果有太多投資者決定離開市場，那麼就會一下子空出來許多房子出售，進一步惡化賣家競爭。」
House缺貨將持續
與柏文供應過剩的情況相反，多倫多的house正出現一房難求的情況。一二月份多倫多市中心的獨立屋價格同比去年增長約15%，二月更出現鎮屋瘋長超過20%的情況。
Persaud解釋道：通常人們賣房子是為了搬到一個更好、更大的家，從柏文升級到house，或者從鎮屋升級到獨立屋。然而儘管二月鎮屋價格飆升，長期而言，獨立屋價格的漲幅仍高於柏文與鎮屋。同比去年，一月份獨立屋的價格增長12%，而柏文和鎮屋只有8.7%與9%，半獨立屋僅為6.6%。價格增長幅度的差異造成了房屋的戶主無力升級房屋，因而沒有新的房子空出來。
「我們可以舉一個簡單的例子。假設一戶人家賣掉了他們在市中心Bloor街上2室1廳的柏文，差不多能賣到51.5萬至57.5萬，他們想在周圍找一棟house，稍微好一點的至少要花掉他們100萬。市中心稍微好一點的房子可以輕鬆上八九十萬。triplex起價80至100萬，而且還有許多人搶購。」如果買不起更好的房屋，戶主就不會賣掉手上的房子。這就是為什麼房子的供應這麼成問題。
另一方面，政府限制了多倫多獨立屋的開發數量，而許多開發商為了圖利也轉而開發柏文市場。與柏文的建成速度相比，這兩年獨立屋的建設速度已經放緩了不少。去年一年，大多地區範圍內共有43,000棟獨立屋被轉售，而新建只有9,900棟，相比於2002年一年新建的獨立屋就達22,000棟。TD三月的房產報告中稱，考慮到高昂的地價、政府的新規以及缺乏基礎設施，如今的房產商更偏向於建柏文。多倫多每建3間柏文才建一棟獨立屋，但獨立屋的銷售卻是柏文的兩倍。
「對於任何一個城市來說，土地的面積是有限的，這也就意味著供應也是有限的。現在多倫多從東到西，開發商都在推倒老久的平房，改建成更大的住宅，通過這樣的方式來滿足市場的需求。」
然而Burleton認為這一現象將在未來一段時間內有所改善：「春季通常都是銷售的旺季，尤其是在今年房價如此之高的情況下。隨著天氣轉暖，將會有更多的賣家進入市場，想要在房價高的時候分一杯羹。這些人將是新增掛牌的主要來源。」
呼應Burleton的觀點，三月市場較二月新增40%的掛牌，表明供應壓力已經有所緩解。「因為數量有限，獨立屋的價格仍然會呈上升趨勢，但新增的供應會緩解一房難求的現象。我們預計獨立屋的平均售價或許會上漲7-8%。」
積攢需求或已耗盡
一房難求的現象除了供應跟不上之外，龐大的需求也是推動房價的重要因素。「現在的需求很多是2012年下半年至2013年上半年期間積攢下來的。」Mercer說道：「政府在2012年7月推出了更加嚴格的房貸規範，使得許多購房者選擇處於觀望狀態。」
2012年推出的房貸規範在利率保持不變的情況下，將貸款最長期限從30年降至25年，並將重新按揭的上限從85%下調至80%。新規範變相提高了大部分購房者每月需付給銀行的金額，加大了購房的難度。
「然而之後許多購房者發現新規下他們依然買得起房子。對於大多地區的一般家庭而言，今年房貸、地稅等房屋相關的支出預計佔家庭總收入的33-34%。這個數字遠低於政府規定的39%的上限，證明現在的房價對於多倫多的住戶還是可以承受的。加上過去幾年內的低利率緩解了房價增長所帶來的壓力，買房子對於大部分多倫多人來說並不是沉重負擔。所以從去年下半年開始，我們看到許多買家湧入樓市。反而新的掛牌並沒有那麼多，以至於競爭變得異常激烈，房價也節節攀升。」
然而Burleton認為這些積攢下來的需求已經消耗得差不多，接下來的一兩年內需求將趨於穩定。「需求在過去一兩年中有所波動，新的購房政策顯然有一些影響，但總體而言並未出現太大變化。我們的觀點是需求在未來一段時間內可能也會有所起伏，但總體而言將會保持穩定。一來購房政策尚未出現變動的跡象，利率短期也不會上升，購房環境相對穩定。再者，柏文價格的停滯甚至下跌會對整體樓市起到冷卻作用，更多購房者會考慮購買柏文。」
此外，推動房屋需求的另一大因素就是移民。對於任何城市來說，人口增長都是房價長期上升的重要原因。多倫多人口每年以1-2%的速度上升，而其中大部分都是移民。
Persaud發現部分海外投資者並不在意多花一些錢：「我有一個伊朗客戶以比市場價高出2萬的價格買了一間一室一廳的柏文。對於他們來說，他們的錢放在伊朗沒有任何用處，倒不如早些投到多倫多的房地產中，反正多倫多的房價一直在升值。」
另外據他觀察華人在市中心購房的人數相當多：「很多時候房屋出現競價，我一看競價者的名字，都是華人。現在很多柏文裏面的戶主都是在附近上學的學生，他們的父母在多大或者Ryerson附近買了房子，方便孩子求學。」
「利率上漲至少要到明後年」
「春季是決定今年房價走勢的關鍵。」Burleton總結道：「目前大部分分析師都偏向柏文今年會軟著陸，但樓市總體還是充滿了變數。最主要的是看供需是否能夠達到平衡。我們預計今年的銷售總體將會和往年差不多，但不排除春季需求增長過快的情況。如果市場的增長不受控制的話，政府將會出台相應降溫政策，調整首付比例可能會是首選。」
目前各大銀行長期利率均高於短期，預示著利率上漲是遲早的事。但Burleton預計未來12-18個月內利率仍將保持在低位：「財政部前兩天才表示：他們對於目前的經濟狀況比較滿意，並未考慮調整利率。有利於買家的購房環境還將持續一段時間。」
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