多城記：大多倫多地區樓市的差異 多城記：大多倫多地區樓市的差異 鍾�鶵� 　多倫多天空下的建築吊機即將變為一棟棟的共管柏文大廈。正當大多倫多地區新建住宅大廈的銷量正在減退時，將於未來兩年落成的新共管柏文單位數量卻顯得驚人。獨立屋市場則仍然處於繃緊狀態，使大多倫多地區的重售房屋價格於2月份平均按年增長近9%，進一步燃起對泡沫形成的擔憂。一個市場面對供應太多的局面，而另一個則似乎正在升溫。各類柏文和各個地區亦有分別存在，大多倫多地區樓市是由數個狀況不一的市場構成。 　新舊相抵平衡樓市 　最近的頭條報道集中於大多倫多地區內重售房屋價格的強勢，顯示這個市場可能太熱。事實上，近來成交與掛牌比率 (sales-to-active listings ratio)上揚，已回升至接近其週期性高峰。該比率反映需求相對於供應的情況，顯示市場緊張。可是，新屋市場佔大多倫多地區的房屋銷售約近25%。如果將較弱的新屋市場和重售市場的表現結合來看，整體的樓市狀況是平衡得多，價格正在以約5%的較溫和幅度增長。 　新屋和重售房屋市場之間的表現差距反映需求的變化。新屋市場的銷售量從2011年的高峰大降約30%。重售活動則於這段時期下跌僅3%。重售市場的房價有上漲壓力，最主要原因是可購買住房的數量有限。放盤量異常地低，使市場傾向對賣方有利，這與房價的強勁增長現象一致。另一方面，新屋供應量更大，自2011年以來待售新屋存量增加了一倍。於是，新屋價格於2014年1月按年上升僅2.6%。 　獨立屋是熱賣商品 　我們仔細觀察，發現市場壓力源自一個細分市場：獨立式單戶住宅。這個細分市場是最偏向於賣方，房價增長最快的一個市場。大多倫多地區內一般單戶住宅的1月份按年升幅達12%。也許令很多人驚奇的是，這個細分市場的房屋銷售量一直遠低於其歷史平均水平。然而，供應不足是這個市場的一大問題。成屋市場是獨立屋的主要源頭。雖然有4萬3千間獨立屋在重售市場出售，其中只有9千9百間是於2013年新建成，於2002年建成的有2萬2千間。即使是這樣，選擇也很少。獨立式單戶住宅的高昂價格(71萬8千元)對在多倫多賺取一般收入的家庭來說，基本上是無法負擔。 　過去幾年的建築熱潮，不大可能減輕單戶住宅這個細分市場的壓力。鑑於地價高昂、政府最近修改土地規例，以及基礎設施缺乏，建築商傾向選擇興建共管柏文大廈，而非獨立屋。在大多倫多地區，柏文與獨立屋的興建量比例是三比一。這兩個市場的比例於2005年之前是較為平等。 　柏文單位不斷增加 　柏文市場分為兩個大不相同的部分。跟單戶獨立屋市場一樣，層數較少大廈(包括共管柏文和鎮屋)的新屋市場頗為緊張，房價增長迅速(見右頁附圖)。這類低層建築的單位有更多空間、更高的隱私度，是獨立式單戶住宅的一個更好的替代選擇。 　大多倫多地區內的共管柏文項目主要是多層大廈，興建它們的經濟效益最佳。自2011年以來，多層大廈的柏文單位佔區內所有新屋供應逾60%，而2000年時所佔份額僅是28%。 　重售柏文單位的供應量足以配合需求，因此這個市場很平衡，房價以適中幅度和可持續的步伐增長。但在新建柏文的市場，供應超過需求。多層大廈的待售新柏文(包括正在興建及處於前期施工階段的單位)，庫存量一直在迅速增加。預期將會有合共7萬個單位於2014年和2015年建成，是歷史正常水平的一倍。雖然這些單位有大多部分已售出，但是有約9,000個仍然未被吸納。 　多層大廈市場的其中一個問題是有大量的單位由投資者持有。調查顯示，大多倫多地區內有26%的柏文單位是作出租用途。另一個顯示投資者活動增加的證據是柏文單位的平均面積下降。平均柏文面積於2005年見頂，有925平方呎。到了2014年1月，在建柏文的平均面積是798平方呎。令人擔心的是投資者可能打算於單位建成時即把它出售，或在經濟困難時期可能會迅速離場。這些出租單位大概會有很大部分最終會在市場上推出，但這不至於對房價構成極度的下調壓力。 　最近，多層大廈的新柏文單位難跟重售柏文競爭。由於較高的土地、建築和監管成本，較新的大廈更難在價格上跟較舊的大廈競爭。因此，重售柏文變得更具吸引力，它們面積較大和更易於負擔。重售柏文較便宜，平均而言價格幾乎低了10萬元。於2004年，新建柏文單位的平均呎價是300元。2013年12月，在建柏文是每平方呎545元。 　416地區與905地區 　大多倫多地區內的樓市狀況亦有地區性的分別。大多倫多地區包括兩個大不相同的市場，即按電話區號劃分的416地區(多倫多市中段部分至市中心)和905地區(包括多倫多市以外的較小地區如萬錦市、密西沙加、新市及其他)。 　整體而言，416地區和905地區於過去3年在成屋銷售和價格上有類似的走勢。這兩個市場之間的唯一分別是：416地區的獨立屋和半獨立屋，比905地區的有更驚人的價格增長。 　兩個地區的新屋市場有很不同的情況。過去10年間，年輕的專業人士遷移到市中心的核心地段，有助推動該處柏文單位的需求。儘管416地區內新屋的價格較高，大多倫多地區的置業人士仍然表現出對它們的偏愛。去年12月，主要的多倫多地區，例如北約克、多市中段和市中心核心地帶，房屋銷售量相對於去年的水平有可觀增長。靠近市郊的地區及905地區則很不同，柏文單位的銷售量銳減。目前在市中心的核心、北約克和多倫多湖濱區，房屋存量上升的問題看來不大重要，這些地方的房屋銷售量大致跟上庫存量的步伐。事實上，2013年的最暢銷項目是在約克大學附近，交通方便的Yorkdale項目。 　大多倫多地區樓市步伐不一 　展望未來幾年，我們預期房屋銷售和價格的增長將逐步降溫，因為利率的溫和上升趨勢將繼續削弱房屋負擔能力和需求。另外，由於估值過高，大多倫多地區的房屋銷售量可能比過往更易受利率變動所影響，即使只是小幅的變動。 　然而，基本因素方面的差異意味著所有細分市場的表現會不一樣。除了新單位的供應量迅速增加之外，投資於出租物業的經濟效益日減，這可能會使整個地區的柏文市場大為受壓，尤其是多層大廈。以一般價格的柏文單位來說，其持有成本超過可從中賺取的租金。柏文單位的需求呆滯，而庫存量卻不斷上升，所以未來數年價格可能會有下行壓力。總括來說，柏文價格預期會於2014年和2015年平均每年下降約4%。 　共管柏文市場的活動轉弱，必定會對單戶住宅市場產生一些連鎖影響，因為可以導致有意再上層樓的置業人士受阻而不採取下一步行動。然而，獨立屋市場有強健基礎，應會一直得到支持。我們預期這個細分市場的平均價格增長應會持續，但幅度是較溫和的2%至3%。一般而言，在一些有更多獨立屋和低層柏文大廈的市場，包括905地區內許多地方，相信會比以多層柏文大廈為主的市場有更佳表現。 　大多倫多地區市場概覽 　● 新建和舊有柏文單位佔60%。於2013年，新建柏文佔房屋銷售量的24%。 　● 於2013年，多戶住宅佔興建量約近80%，遠超2002年的50%。 　● 獨立屋平均價格為71萬8千元，重售柏文的售價為34萬7千元，而新建柏文是54萬5千元。 　● 有26%的柏文單位是作出租用途的投資。大多倫多地區內柏文單位的平均租金是1千7百元。 　● 有趣的是，大多倫多地區的成屋銷售有75%是在幅員較廣的905地區成交。更大的土地空間使905地區更有利於獨立式單戶住宅的興建。然而，416地區在共管柏文市場中佔更大份額。 　● 416地區內各類房屋都較昂貴。不過，獨立屋和半獨立屋有最顯著的價格差別。一間在416地區的獨立屋或半獨立屋，價格跟905地區內同類房屋相比可高出30萬元或以上。重售柏文和鎮屋之間的價格差距約為8萬元。 　● 416地區佔新屋市場的最大部分，原因是共管柏文高度集中在這個地區。去年12月，大多倫多地區有70%的新屋銷售是在多倫多成交。 　● 多倫多新屋的平均呎高達688元，在大多倫多地區的其他地方，則只有400元至500元的平均呎價。