銀主盤買得過 強制出售物業不宜沾手
有地產經紀表示﹐置業人士想買超值房子﹐便應當避免強制出售的物業。
一般人可能會以為強制出售(power of sale)的房屋會便宜一點。事實上﹐在網上以強制出售來搜索一下﹐所得到的結果很多時也會讓人覺得這類物業售價低過市值。
然而﹐地產經紀Vincent La Fiura(下圖)指出﹐房屋以強制出售方式來找買家﹐其實會盡可能以真正的市價出售。
當業主未有繼續繳交按揭供款﹐便會被視為違約﹐借貸方可以按法律取回尚餘的房貸欠款﹐其中一個方法是進行強制出售﹐另一個方法是向法庭申請取得業權﹐然後出售﹐而有關的物業會成為銀主盤(foreclosure)。
這兩種方法的處理不同﹐對交易及價格會構成影響﹐買家不可不知。
銀主盤已經屬於放貸人的名下﹐出售所得收益﹐全歸放貸人所有﹐若然足夠償還欠款﹐餘下的款項也歸放貸人﹐如果不足﹐或可從按揭保險中獲得賠償﹐所以銀主盤的賣價可能不受重視。
強制出售的情況卻有所不同。在達成出售交易之前﹐原業主仍然擁有物業﹐一方面有權取回還款後餘下的款項﹐另方面也要為不足之數負責。
Vincent La Fiura向本報表示﹐對於想置業人士來說﹐可以考慮購買銀主盤﹐但應該避免強制出售的物業。
這名Re/Max West Realty Inc. Brokerage的經紀曾在網誌中指出﹐在安省﹐買家有3個主要的理由要避免購買強制出售的物業。
據他指出﹐這些物業必須要以市價出售﹐而不是售價足以彌補欠款便會被接受。
他向本報說﹐這情況至今沒有改變。
他表示﹐根據省的按揭法例﹐在強制出售之中﹐放貸人必須要以真正的市價把物業出售。
他解釋﹐原業主有權取得任何交易的餘款。
他在網誌中舉例稱﹐如果某物業欠款30萬元﹐被放貸人強制出售﹐而市值估計為50萬元﹐那麼放貸人有責任以接近50萬元的價格把物業售出﹐因為原業主有權取回餘下的款項。
據他指出﹐如果放貸人只按欠款額及強制出售的手續成本來把物業出售﹐原業主有權向放貸人追討賠償。
強制出售的物業不會平賣另一個原因是銀行經營方針。他表示﹐銀行是要賺錢﹐但不是要損人利己﹐而且也不想有不良的聲譽﹐這些正是本地銀行傾向於選擇強制出售而非銀主盤方式來追回欠款的部分原因。
這名經紀又指出﹐強制出售的物業是按現狀出售﹐意思是放貸人不會就看樓至交吉期間物業的狀況作出保證。
換言之﹐儘管買賣合約中寫明包括了家電﹐但交吉時這些電器可能已經不在屋內。
此外﹐據他指出﹐原業主還有權把物業贖回。在賣買交易達致具約束性的協議之前﹐如果原業主找到錢償還欠款﹐便可以贖回物業。
他表示﹐很多律師都表示會這樣解釋有關的規定。他也知道﹐在現實之中﹐一旦物業售出﹐原業主會失去本身的權利。不過﹐由於銀行不想有不良的聲譽﹐應會盡可能尊重原業主贖回的權利。因此﹐他忠告有意置業的人盡量避免購買強制出售的物業﹐因為在這些交易之中﹐與買家商討是需要負上法律責任的銀行﹐而非業主。
