澳洲醞釀樓市風暴
住宅泡沫勁過英美當年爆破前
彭博社表示，澳洲近年樓價飈升，全國住宅價值已激增至7.3萬億澳元(約7.2萬億加元)，相當於其GDP總值4倍多。即使是英、美市場在10年前的樓市高位也未達如此水平(圖1)，之後英、美樓價下滑拖累了經濟，市場人士亦擔心澳洲可能會步英美後塵。澳洲央行近期表示，由於中國政府加強控制資金外流，且澳洲銀行業收緊按揭，中國投資者對澳洲住宅需求在過去一年顯著放緩，預示當地樓價或會回落，回落幅度將決定澳洲未來的經濟命運。
樓價難負擔程度僅次香港
房地產一直是澳洲重要的經濟支柱。自2000年以來，澳洲的樓價升幅幾乎是20國集團(G20)之首(圖2)。根據研究機構Demographia的數據，悉尼樓價的可負擔程度已超越倫敦和紐約，在全球最難負擔樓市排行榜排名第二，僅次於香港。澳洲人習慣把房產當成提款機，透過加按支付汽車、遊艇、物業投資等貸款。由於利率降至歷史低位，且貸款所支付的利息可獲稅務寬免，加上銀行業依賴按揭借貸，令很多澳洲人都借下巨款買樓。
澳洲央行主要依賴銀行業監管機構為貸款設限。央行認為，澳洲金融體系有能力抵禦衝擊，但對貸款者卻信心不大。澳洲央行已明確表示利率暫時不會上漲，與西方主要央行逐步收緊貨幣政策背道而馳。根據國際結算銀行(BIS)的數據，澳洲家庭的負債相對於GDP的比例，僅次於瑞士是全球第二高(圖3)。該國工資增長接近歷史低位，無助償還債務，澳洲央行也不敢輕易加息。麥格理銀行表示，這樣的債務水平，意味加息對消費者的影響，將比1990年代中期的加息周期大兩倍。
瑞銀經濟師早前警告，澳洲樓市過熱已經完結，冷卻速度可能比預期快得多。當前悉尼市內正大興土木，新盤不斷湧現，但澳洲央行相信人口增長最終能消化這些新供應。央行對墨爾本樓市供應過剩的憂慮最近有所緩和，惟布里斯班的供應量仍令人關注，預料布里斯班今年新盤落成量創高峰，過去3年當地住宅數量已增長逾三分之一。
大摩﹕物業資產牽涉巨額債務
當前澳洲主要城市的樓價趨於平穩，10月悉尼樓價連續第2個月下跌，布里斯班和墨爾本市場還有大量新盤供應。分析師警告要關注樓市倘走勢偏軟對澳洲經濟的影響。
摩根士丹利駐悉尼的經濟師Daniel Blake稱，由於很多物業資產都牽涉巨額債務，令澳洲經濟暴露於風險當中，稍微震盪都可能有重大影響。隨着房產作為金融商品的角色日益重要，投資者購入大量按揭相關產品，使銀行業利潤可觀，但同時也帶來大量風險(圖4)。雖然澳洲央行確定銀行業有足夠緩衝來應對經濟下滑，但銀行業可能會發現要在樓市下跌時評估抵押品價值有其難度。
