溫市研5工業區土地建住宅
被批評關注發展商利益多於保護未來規劃
【明報專訊】溫哥華市議會上周通過動議，要求職員探討重新規劃5個工業區土地用途的可行性，多名專家及業界人士批評市府關注發展商利益多於保護城市未來規劃。
溫哥華市長沈觀健提出動議時強調，計劃是針對特殊地點，並提到有愈來愈多查詢及發展申請，要求將工業用地重新規劃成為混合發展用途，從而興建住宅單位。
沈觀健指示市府職員在10月前檢視5個地區，包括百老匯街(Broadway)以北位於快樂山(Mount Pleasant)的工業用地、布勒街(Burrard St.)橋南端的Molson舊酒廠用地、緬街(Main St.)夾終站路(Terminal Ave.)東面角落的土地、溫東鐵路鎮區(Railtown)及Marine Gateway的土地；部分地區鄰近架空列車站。
沈觀健的指示還包括在進行發展潛力評估前，職員要繼續處理現有的更改土地用途申請。與此同時，大溫都會局亦需要先將相關地區從「受保護工業用地」名單上移除。
在上述地區擁有物業的發展商支持沈觀健的提議，並認為有必要在靠近交通樞紐的地方增建房屋，因城市工業用地需求已下降，相關土地的用途亦正在轉變。
商業地產顧問公司世邦魏理仕的工業單位經紀麥考利(Chris MacCauley)表示，工業單位空置率正上升，部分原因是幾年前興建的工業用分契物業，有一半以上被投資者買入，但這批投資者近年已離場，情況與住宅市場的投資需求下降相若。此外，需要地面出入口的工業用途物業，與城市地區的規劃並不匹配。
麥考利續指，由於租金下跌及利率上升，投資者無法再負擔債務，因此目前購買工業用分契物業並不划算，「保護工業用地是有必要，但要用在合理的地方，本地對工業用途物業的需求有超過60%與物流有關，但有關用途的土地在市中心根本無法運作。」
工業用地一直被視為城市運作的關鍵部分，並受到都會局的《Metro 2050區域規劃策略》保護，確保工業用地可滿足未來經濟需求，而非只着眼於現階段規劃。
在1990年代擔任市府工業用地規劃師並參與制定都會局工業用地保護方針的德馬科(Chris DeMarco)表示，沈觀健這次動議違反市府及都會局防止工業用地被炒賣的政策。
德馬科致函溫市府時形容有關動議魯莽且危險，並與市府既定政策抵觸，工業用地佔全市土地比例不足10%，「工業用地被覬覦作住宅開發的壓力一直存在，將來亦不會消失，因為工業用地價值最低，若能改為住宅用途就成為金礦，這次動議明顯是因應發展商壓力而作出的行動，但讓我感到特別不尋常的是，目前已釋出大量新增住宅供應，包括以交通導向發展的區域，還需要再增加更多住宅空間嗎？」
德馬科過往負責規劃工作時，職責就是避免土地被炒賣，並維持工業用地的可負擔性，包括透過禁止更改土地用途以保護工業用地，「發展商的投資視野是短期規劃，要在發展項目中得到最大化回報，目前辦公室需求不足，他們便轉向住宅開發追求更高利潤，但這些短期收益將對其他經濟產業帶來長遠後果。」溫市府前高級規劃師弗倫奇(Trish French)亦致函表達關注，動議容許職員進行土地改劃研究前，可先行處理不符合目前規劃的申請，她對此極度擔憂，「過去數屆及現任政府，比起關注城市未來真正的需求，似乎更照顧開發商的期望。」
兩間位於福溪平地(False Creek Flats)工業區的廢物回收管理公司合共僱用約70人，其創辦人施瓦茨(Louise Schwarz)建議市府慎重考慮任何重新規劃行動所帶來的長遠影響。
施瓦茨擔心這片歷史悠久的工業區被進一步縮小，雖然她不反對Molson舊酒廠的改劃，但福溪平地仍是非常重要的工業區，「隨着未來邁進綠色經濟，城市必須更具可持續發展的根基，創造不同種類的職位，我們是否必須犧牲城市基礎建設及服務以推動住宅發展？工業區的員工不能夠像辦公室員工一樣選擇在家工作。」
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