多重利好因素 預視下半年向好
[2015.04.27] 發表
2015年春季樓市旺盛，市場的熾熱度令很多人都嚇一大跳。除了因為春天一向是周期性的地產活動旺季，專家們還留意到好幾個其他支撐樓市穩定的利好因素。
無論從經濟、加元、油價、供求的角度看，專家們一致預測在2015下半年，樓市還會穩步向好，而且有別於很多人的看法，他們認為柏文市場不單健康、平衡，而且高密度住宅誓成多市未來一大趨勢。 記者：袁永晴
多倫多地產商會的市場分析總監Jason Mercer認為，2015上半年樓市熾熱，樓價升勢也預期延長至2015下半年。他指，現時大多倫多樓市主要由低密度房屋市場推動，這些鎮屋、半獨立和獨立屋的價格增長，預期會持續遠高於通貨膨脹率。
僧多粥少 升幅超預期
「數字反映現時市場上買家多、賣家少，令市場緊拙，尤其是低密度房屋。相信有兩個非季節性原因令市場存貨量相對需求為少，」他說，「近10年來我們看到少有低密度物業的新盤推出，至少相比高密度住宅來說數量少得多。
「這是因為416區缺乏空地，而政府亦訂立了綠化地帶規範土地開發面積，少了土地建屋之餘，落成的物業也因買少見少而價錢被大幅推高，價位顯然不是大多數人能負擔得起的。
另外，快速攀升的樓價以及增加了的房屋轉讓稅收費，均令很多屋主寧願把舊屋翻新再住，也不願把房屋放售換新屋，因為即使賣屋賣到好價錢，要以合理價錢再買到合心意的房屋也不是易事，這些潛在賣家的卻步進一步令供應量不能迎合市場的需要。」
安省華人地產專業協會副會長李志雲就說，買家多、賣家少的情況持續，「年頭時CMHC預測了全年大多樓市升幅為3％至5％，但現在見到單是在初春二、三月，有多區的數字，尤以低層Low-rise住宅為首，都已超過了預測的升幅。
「舉例說，在萬錦市或烈市，一間雙車房獨立屋在去年年尾還只是70至72萬，在三月尾已去到85至90萬，升幅超過10％。而士嘉堡和北約克的Low-rise市場，同樣有5％至8％的超預期升幅。」他根據頭三個月的數字作出前詹，認為有多個利好因素支撐樓市，令樓市在下半年繼續向好。
多重因素 支撐未來樓市
「首先是加元疲弱，無論是兌港幣還是人民幣都貶值了，從持外資的人看來，加國的樓價就相等於平了10％至15％，因此一直見到好多外來資金湧入大多樓市。
「另外現時5年利率可以低到2.15％，可說是歷史性新低，因此如果買家借錢買樓，而當借錢的利息只稍多於2％的同時，物業價值卻以更高的3％甚至5％加增的話，賺得的錢就相當可觀，令很多買家決定現在出手。」他指，聯儲局可能會到2017甚至2018才會加息，因此有可能直到2016年都會維持在超低利率，令有戒心的買家更加放膽。
「很多人都明白到，現時全世界都正在貨幣貶值戰中，在美國量化寬鬆後，歐元、日元都貶值，令現金本身的價值不能維持，很多人紛紛把手中的現金變成其他投資，而實業是不少人的投資選擇。」
他續道，在中國的資金在政治環境因素影響下外流，而在香港政治氣候不穩定的前提下，不少身在香港的加拿大籍人士都打算回流到加拿大，「參與在樓市中的買家就一下子多了很多。」
李志雲說，以上都是令大多樓市在今年春季大漲且會繼續在2015下旬支持樓市的因素：「在多倫多如果一下子多了一、二千人參與在樓市活動中，無異會刺激樓市。
除非在短暫時間中油價有明顯突破、加元幣值有變動、利息有變動，否則未來一年以上，這些因素都足夠維繫市場的穩定。」
油價走勢 難以預測
高級經濟分析師陳蔚純博士表示，銀行減息的最主要原因，是因為央行在1月分降息25個基點，令銀行有空間下調息口，令借貸成本減少，將好處轉移給消費者。而至於未來一、兩年會否加息，就要看國際利率有否波動，不過她指：「目前世界上多個地方的通漲率都很低，令長期的國際利率都持續在低位。」
低利率令加拿大人現時負債率高處163％，但她認為這是一個正常現象，「利率低，人就自然會多借貸，不過相信負債率將會慢慢趨於平緩，去到165％就差不多了，然後會平穩地一點點慢慢的回落。」她又說，大家不用比較美國的負債率數字，因為計算方法不同，「反而我會留意加拿大人負債和資產的比重，可見到加人資產有所增加，而負債比重亦有在健康的慢慢下降。」
至於加元幣值，她就指除非油價回升，否則很難回到1比1的水平，「不過油價就好難預測走勢，現時油價面臨着很多壓力，一方面美國存貨量很高令價格少有上調空間，但中東局勢不穩的因素又會令油價升高。」
但她指出，雖然油價低有明顯衝擊到阿省樓市，但對安省來說，卻未必一定是壞事：「由於安省是製造業、出口業的大省，加元貶值其實幫助到安省的出口業，特別是對美國的出口。今年安省預期Real GDP的增長是2.5％，明顯超過加拿大全國的平均水平1.9％，希望可以平衡到亞省那邊的下滑。」她認為，經濟好的省分如果有夠强的經濟表現抵消其他省分受到的影響，令全國經濟穩定，買家就會持續對樓市有信心。
柏文市場平衡 未來大趨勢
相對於低密度住宅的賣家市場，Jason Mercer形容現時柏文市場正處於一個健康、平衡的狀態，「相對於很多人以為柏文供過於求，數字卻反映出：即使去年落成的柏文前所未有的多，同樣柏文買家也一樣大幅增加。當投資者將柏文放上MLS的時候，市場即會很快的把這些存貨吸納。事實上在2014，柏文價格的升幅同樣高於通漲，反映市場的信心。」
李志雲說，由於地價、建築材料成本，以及政府徵收的發展稅都上漲了，令發展共管物業的成本價有所增加，也因此令柏文的賣價上升，「不過上調的樓價仍嚇不退買家，是因為市場有一定的需求在。」位置好的柏文，一推出就大受買家追捧，如在近地鐵線的Yonge & Eglinton、鄰近醫院、大學等的College & Spadina，只要價格合理，一開售就賣光，有供不應求的現象。
他解釋說，一方面high-rise和low-rise的入場價已拉開至接近30萬，一間獨立屋的投資成本價已去到60至100萬，因此柏文似乎成為預算有限的買家的唯一選擇；另一方面，大多區的很多公共建設，像高速公路、公共交通等，都未能有效支持勞動力的流動，這個問題在未來10至20年都不能解決，因此令很多年輕專業人士不願留居在北邊華人聚居的區域，反而搬往市中心入住柏文，享受方便的都市生活方式，大大推動了416柏文市場。
柏文租務市場 繼續旺盛
「至於投資者，就會留意到大多市的出租市場仍然非常活躍。」他說，「416地區的空置率維持在0.3％至1.8％，平均租金$2.5到$3一呎，可見市場很健康。事實上剛畢業的年青人在頭5至10年內大多無法存到首期買屋，因此他們和大批新移民成為了支持租務市場的主軸，柏文位置好的話，根本不用擔心找租客的問題。」
他說，一間Uptown的全新60萬鎮屋和市中心一間40萬的柏文，租金都同樣在$1,800至$2,000之間，就算扣除管理費，都是柏文比較划算，長遠守着可有8至10厘的穩定回報，「在現時的低息貸款條件之下，假使用25％首期付款投資買一個柏文單位，每兩星期還款的話，可以在17.8年左右完全供完，是一個很好的投資方向。」
地少人多 複式鎮屋受注目
李志雲指出，未來都會少見到低密度住宅的新樓盤，不少一向建造房屋的發展商，如Monarch、Greenpark、Madison等，都因供地少了而開始參與high-rise的發展，「一向的旺區繼續會旺，像是央街沿地鐵線至湖邊、大學城等，另外在St. Clair西邊、近Forest Hill的傳統舊區都開始會陸續發展起高樓。」
除了柏文，從北約克C14、15區開始，出現了發展商收購接連的幾幅地皮，改建重疊式鎮屋的趨勢。李志雲說，「這些鎮屋一幢有3至4戶，規格像柏文，不過每戶都可以直接從街外進入單位。物業的建築成本比大廈低，而且由於沒有設施、甚至沒有管理員，因此管理費也很低，是介乎柏文和鎮屋之間的新型產品。」
複式鎮屋的面積較同價位的柏文單位大，在北約克區平均只$530至$550一呎。一間1,000呎的複式鎮屋，管理費可能只需$150，比起柏文一個月$600的管理費平得多，而由於管理費平，多出來的錢可以用來供樓，相信會成為盼望上車一族和Downsizing買家的新寵兒。
無爆破危機
高級經濟分析師陳蔚純博士認為，安省經濟市場中不存在令樓市爆破的板機(trigger)，「假使安省樓市真存有泡沬，而且又有機會爆破的話，就只可能是油價低到加拿大不能承受，安省經濟的升抵銷不到亞省經濟的跌，令大家對市場失去信心。不過，從目前的市場分析中並沒見到這個跡象。」
不應「短視」
多倫多地產商會的市場分析總監Jason Mercer表示﹐大家在分析報告時，不要太着眼以一個區在一個月內的表現跟另一個區的短期表現比較，「在listing少的狀況下，一個區的均價升跌，可能只是源於成交物業的種類的不同，可能今個月賣的是3間獨立屋、下月賣的是3間鎮屋，均價當然差一大段，但這並不代表這區的市場差了。」
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