慳佣金私下賣樓
惹官非得不償失
[2015.04.27] 發表
在加拿大買賣樓宇，法例沒規定要由地產經紀和律師辦理手續。現今網上買賣平台成熟方便，有人索性把私樓放上網賣，希望私下找到個心水買家「傾掂數」，慳回經紀佣金。然而自行處理樓宇買賣，很大機會得不償失。 採訪：胡朗蘋
在多倫多kijiji 網站，有7％的張貼出售的竟是二手樓，但幾十萬的交易金額，就這樣透過網絡找買家，是否有點兒戲？
有地產從業員指，成功私下買賣樓宇的例子是存在的，但導致焦頭爛額的都不為少數。因此建議，除非本身對房產很有經驗或知識，或身邊有專業人士給予意見，否則還是小心為上，免墮陷阱。
根據田土廳的數字，2013年在安省有98.2％的樓宇是透過經紀行交易的，意味着只有1.8％私下直接交易。
打一個人的仗
前多倫多地產商會主席Jimmy Lee表示，利用一般二手買賣平台如kijiji來賣樓並不可靠。他聽過很多失敗的個案，都是由一開始傾價時便爭持不下。「由於賣家手頭上根本沒有足夠的資料去判斷房屋真正的市場價，只是憑自己主觀的感覺去開價，張貼的資料也不齊全，可能只有地址、價錢、lot size、房間數目等基本資料。
「賣方會為保障自己而開個高的價錢，所以一定會被買家指摘其獅子開大口。因為各人心目中的價錢『大纜都扯唔埋』，傾談不久便會發生爭拗，所以還未到真正傾offer的階段，已經沒有商量的餘地。
「其實業主與買家互不認識，心理上有很多不安全感，溝通相當困難。我聽過不少在傾談商討其間有肢體碰撞，甚至打架上警局。」
王者置業的Dan Wong也認同，買賣雙方根本沒有足夠常識去完成私下交易。「房產買賣牽涉的事情太多了，例如買家可要求對方提供survey (房屋鑑定)、了解房屋結構等。不是行內人根本不會留意到細節的重要性，如暖氣爐是租還是買的、地庫的裝修有否申請批准證等問題都要逐一去了解。」
即使在成交後找律師簽文件，律師並沒有責任提醒任何遺漏的細節，所有後果都要自己承擔。
「因此，想增加私下交易的成功率，關鍵是要取得其他人的意見(second opinion)和提醒，按數據去分析、衡量及作出理性的判斷。」
他又指，在kijiji賣樓的業主明顯想慳數萬元(一般屋價3.5-5％)的佣金，但kijiji只是個很窄的平台，能找到合適的買家機會微，「有誠意買樓的人只會去專門賣樓的平台去查看。全多倫多的4萬名經紀都是透過MLS（Multiple Listing Service）平台放盤，所有張貼都具詳細資料，令買家可以輕易在網站上看到樓盤的全面資料。反正買家不用付佣金，由經紀幫自己搜羅、『捏價』，不是輕鬆得多？」
Dan認為會在kijiji買樓的只有一類人，就是本來沒有意思或需要買樓的，「他們只是隨便看一下有否『超平筍貨』，又或者認為賣家沒能力分析房子價多少錢，希望利用他們有望盡快轉手的心理，把對方的價錢壓到很低，以低於市場價的價錢成交。
「然而，買賣雙方立場對立，容易被對方的說話誤導，而賣家亦只會落力『sell』自己房子的賣點。在沒有第三者的專業分析下，往往會做出不理性的決定。」
中間人的角色
Dan指，在MLS平台，經紀都是靠成功買賣而賺錢，所以他們本身就很有動力去分析及做準備功夫，作出合理分析去為買家選最合適的單位。
「買賣雙方的經紀沒有利害關係，目標都是想生意『做得成』，所以都會先對樓盤資料充分了解，再根據市場的數據去推銷合適的房子給客戶。因此，買賣雙方易以合理的價錢成交，得到保障。
「經紀會把每一項細節謹慎處理，包括安排驗樓師驗樓等，確保他們的報告不偏不倚；另外亦會教客戶怎樣包裝房子去提高叫價等。」
即使私底下傾得個好價錢成交，過程中也要承擔不少風險。Jimmy謂，「交樓後有什麼爭拗，就只好循法律途徑去解決問題。隨時花上數萬元打官司，那最初可能省回的佣金又豈能抵償得到呢？」
在多倫多，所有地產經紀行都必須購買E&O保險(Error & Omission Insurance)，即所有因經紀犯的錯誤而導致客戶的金額損失，保險公司都會承包責任，以最高200萬的金額賠償給客戶。
例如，交樓後地庫出現漏水情況、部分陽台僣建，或上手裝修地庫沒有入紙申請而遭投訴等，都可能是經紀安排驗樓時所忽略的項目。
另外，私下買賣，交付按金也是極具風險的一環。Jimmy說，「私下協議交訂金，萬一出現狀況，賣家絕不會輕易把『已落袋』的錢交還對方。」
「再者，買家其實沒辦法證實對方是否真正的業主，曾經有租客假扮業主賣樓，結果收到訂金後便逃之夭夭，買方無辜損失幾萬元。」
反之，通過經紀買賣而交付的按金能夠保障雙方。Dan 說，「初步達成協議時，買方付的訂金會存入信托戶口(in-trust account)。如果雙方出現情況如買家向銀行借貸不成功，又或者驗樓不通過等，買家都有權取消臨時合約而要求退還已經支付的訂金。」
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