加國樓市互有漲跌
[2015.04.27] 發表
鍾穎輝
目前加拿大樓市整體上是不太熱也不太冷。今年2月，房屋銷量與新掛牌比率是52.5，高於前一個月的50.2；這個比率處於40至60的範圍內，顯示樓市處於平衡狀態。
未來數年，加拿大樓市的整體狀況料將保持穩定。由商品帶動的經濟體是2014年的領先者，良好的收入增長和大量移民促進房屋需求。然而，油價大跌會對這些市場造成猛烈的收入衝擊，卡加利、愛民頓和紐芬蘭省的主要市場都可能會出現調整。
至於其他地方，經濟狀況仍對樓市活動有利。利率下降有助進一步刺激房屋重售活動，但其影響力可能不大。近年來的強勁表現顯示例如多倫多和溫哥華等主要市場，積壓需求不多。然而，市場上的充足供應將是全國房價的一個限制因素。
油價自去夏以來下降約60％，打擊了依賴商品的市場，而安省和卑詩省的主要城市則受惠於低利率。道明自管投資 (TD Direct Investing) 亞洲業務總監鍾穎輝指出：「樓市穩定，意味着加拿大中央銀行不用着急於短期內調高或調低利率。央行於今年1月把利率調低25個基點，我們認為這足以確保央行能達到其通脹和增長的目標，預期直至2016年第四季都不會再有所行動。」
鍾穎輝引述道明經濟分析部 (TD Economics) 的房地產市場報告指出，整體市場繼續表現出強大的韌力。去年加拿大成屋銷售量有6％的升幅，平均成屋價格升7％，大約是收入增長的一倍。
去年房價強勢的支持力源於4個主要市場：多倫多、咸美頓、卡加利和溫哥華。多倫多東面的大部分市場繼續有秩序地放緩，價格全年內大致持平。
自去夏以來原油價格的巨大跌幅，加上加拿大央行的突然減息行動，已令2015年年初各地樓市情況出現轉折。亞省和其他產油地區的市場將於2015年面對顯著的逆風，而其他地區應會有力地保持平衡。溫哥華和多倫多的房價可能會溫和地上升。鍾穎輝認為在未來兩年的預測期內，將有下列主要因素影響各區域的樓市表現。
經濟環境良好
隨着全球原油庫存量過剩的情況愈來愈嚴重，原油價格可能會於未來數月進一步下跌。加拿大的石油消耗地區並不能避免油價下跌的一些連鎖效應，這些地區的樓市瀰漫圍繞着油價、股市和匯率變動的不確定性，逼使部分置業人士只在觀望。外國投資者的活動尤其可能會影響加國最大的市場，例如多倫多、溫哥華和滿地可。然而，這些負面影響將有經濟順風來抗衡和抵銷。在更廣的層面上，經濟環境仍對樓市有利。以製造業為主的經濟體可能會受惠於更強的美國經濟，以及加元的貶值。
道明經濟分析部已調高對安省和魁省的經濟預測。除了產油經濟體境之外，失業率將於2015年和2016年逐漸趨降，這對樓市有利。
利率下降
於未來多個月裏，對樓市有利的重要因素包括極低的利率。加拿大央行於1月21日出乎意料地降低利率，這是為了與低油價相關的經濟風險而採取保險政策。其後，銀行開始調低按揭利率，最優惠利率下調15個基點，低於3％的特惠5年期按揭利率重返市場。
房貸利率上調的可能性現已進一步推遲到更遠的將來。平均而言，加拿大房屋現在是逾10年來最易於負擔的。鍾穎輝說「雖然房屋可負擔程度已提高，但多倫多、溫哥華和滿地可的房屋仍然較為昂貴。它們是加拿大的三大市場，即使按揭利率走低，對整體負擔能力可能只有微小的影響。」
供應增加
市場上的充足供應將是全國房價的一個限制因素。過去數月最觸目的趨勢之一是多個城市的待售房屋數量大增。一些在2014年供應相對緊張的較大市場，部分現已達致平衡狀態。大多數城市的興建中住宅單位數量，相對於其人口規模達到創紀錄水平，包括多倫多、卡加利、愛民頓和溫尼辟。其中許多單位可於未來幾年內進入市場，使價格有下行壓力。在多倫多，房屋供應量增加，可能會令目前緊張的市場於今年稍後處於更為平衡的狀態。
金融穩定仍構成風險
加拿大央行於1月降低其隔夜利率，在若干程度上是因為感到金融穩定性有愈來愈大的風險。近年來央行對金融穩定性的關注集中於極低的利率，因為極低利率是過度借款和過高房屋估值的誘因。
「我們認為本已低企的利率，略為下降是不大可能對借款意欲產生明顯改變，特別是鑑於房屋的積壓需求有限。我們的基本預測是在全國層面上樓市活動放緩。平均成屋價格可能會繼續上升，但步伐比家庭收入更有節制，這有助於令目前的過高估值得以消除一部分。」鍾穎輝說。
另一金融穩定風險是與投資者有關。由於共管柏文市場在房屋增長中佔一大份額，並吸引一大部分的投資者活動，這個市場對投資者情緒變化的敏感度比從前更大。但從好的方面來看，鑑於全球增加貨幣刺激措施的風氣，加國樓市可能仍是國外買家的良好投資工具。再者，近來加元相對於美元及多種其他貨幣的貶值，可能會導致他們的金錢更有購買力。
房屋負擔能力
鍾穎輝表示，「對於並非由商品帶動的經濟體，我們調高了2015年和2016年的整體經濟展望。加拿大東部很多市場內被壓抑的需求可能獲得釋放。多倫多以東的大部分市場已經歷了一次軟着陸，成屋銷售於過去3年一直低迷。」
然而，較低的加元和利率，加上改善中的美國經濟，可能會導致這些地區的經濟和收入增長加強。國民負擔房屋的能力增加，將令一些被壓抑的需求得以釋放。
可是，這些市場仍在嘗試解決多年過度建設後有大量房屋待售的情況，所以即使房屋需求增加，2015年和2016年整個加拿大東部的房價增長大概會一直偏弱。
安省增長最快
卑詩省樓市可能是2015年內表現最好者之一。卑詩省經過了2011年和2012年的溫和價格調整，房價從高峰到谷底有10％的跌幅。這可能是主要由按揭保險規則改變觸發的調整，新例限制了價值逾100萬元的房屋和第二個物業的按揭保險。鍾穎輝說「我們相信溫哥華仍被視為對外國投資者具吸引力而安全的地點。因此，當地房價可能會於2015年有平均4％的增幅。」
安省料將是2015年和2016年錄得最快經濟增長的省份，原因是安省最有條件受惠於不斷增長的美國需求和轉弱的加元。
多倫多是過去7年沒有經歷大幅倒退的少數市場之一，這個市場有創紀錄的新屋在興建中，其中很多有望於2015年和2016年進入市場。
2015年春季樓市旺盛，市場的熾熱度令很多人都嚇一大跳。除了因為春天一向是周期性的地產活動旺季，專家們還留意到好幾個其他支撐樓市穩定的利好因素。
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