獨立屋大漲柏文小揚
新屋樓花有價有市
[2015.04.27] 發表
譚劍華
踏入2015年，新屋不論是房子或高層柏文的銷售均不俗，據建築業及土地發展協會(BILD)資料，首兩個月共成交4,800宗，當中房子類物業(low-rise)的宗數高於柏文( high-rise)，前者佔2,594宗，後者是2,206宗，反映房子類的新盤增加，也備受歡迎。
根據RealNet新屋價格指數，low-rise新屋創下$733,578的新紀錄，而high-rise的平均價是$442,672，兩者差距是$289,906。由於獨立屋價錢令不少置業人士難以負擔，柏文已成為日益吃香的選擇。
為遷就上車一族，柏文推出微型單位，近年銀行也放寬對這類小單位的按揭﹔另一方面，也有建築商推出大面積的豪華柏文單位，以迎合邁入退休年齡的銀髮族需求。
恒生地產的譚劍華(Chris Tam)表示，要了解市場的走勢，可從銷量及價格看到端倪。
在2014年，low-rise的新屋價位指數是$705,813，比2013年升8％，而high-rise的新屋價位指數是$454,476，比2013年時升約4％，low-rise和high-rise的新屋價位指數相差$251,337；踏入2015年，「分岐」更大。他說：「造成兩者的差額愈來愈大，要歸於政府的『綠化地帶』（Greenbelt）的政策，和城市密度的『深化』的方針；如果政府土地使用政策不改變，意味地皮供應有限，Low-Rise的房價只會愈來愈上漲，將會有更多的買家選擇進住共管柏文！」
在2014年low-rise和high rise的新盤共售出約40,000個，比2013年高出近41％；2014年新落成的柏文有25,571個；整體在2014年動工興建的柏文單位有51,305個，比2013年時相差約13,600個單位。
同年新柏文單位的平均面積上升至816平方呎，這大概與2睡房單位的需求上升有關，而平均呎價比2013年時有2％的增長，達至平均每平方呎約$557。
2015年首2個月，約克區有547間low-rise物業成交，比2014年的2月時多出近130間；成為GTA地區的第1名；而high-rise新Condo柏文自然是多倫多市為首，2月份共有955間成交，比2014年同期只差65間，但比2013年卻多出168宗。
放眼出租柏文
在多倫多市，獨立屋的平均屋價已逾百萬元，柏文的平均成交價亦將徘徊在$450,000左右，有不少準買家被拒於置業門外。「有人估計多倫多Rental Apartment（出租柏文）將會增加興建量；其實在2014的下半年，全國約有24,000出租柏文單位在興建，比2013年上升約52％。2015年初，多倫多市有2個共管柏文項目取消，其中一個是坐落帝皇街西的一個地盤，於2011在市場發售，第一座售出近180個單位，約67％的全數單位；自2012年之後，再沒有任何銷售記錄，另外位於Bloor夾Sherbourne街的一個49層約440個單位的柏文項目計劃於去年推出，但沒有任何成交紀錄；這兩個取消的地產發展項目，據聞都轉型會成為Rental Apartment，這兩個轉型的發展項目，很有可能以Condo的形式登記，那將來要將單位分別出售就省時很多！」譚劍華說。
大多市很長時間都沒有全新大型的出租柏文，大廈近9成多的全新出租柏文單位都是由個別投資者擁有，Urbanation市場公司的一份調查顯示，比較從2006到2013的出租柏文的租金，有好些租客願意支付更高的租金去租一些有專業物業管理的出租柏文大廈，不用每年都要擔心恐防業主會收回柏文單位出售，要搬出搬入。
出租空置率低
根據加拿大按揭及房屋按揭的數據，全加國的出租空置率只有2％；多倫多地產商會主席指出，出租空置率在低位，主要是大多市的人口持續有增長；一睡房的租金到2014年第四季度與2013年相比只有輕微的0.6％的增長，2睡房的租金則打成平手；3睡房則比2013度同期有2.1％的升幅；反觀Bachelor單位的租金在2013年第四季度平均月租是$1,288，到2014年同期則上升近3％，達到每月租金$1,327；多倫多地產商會市場部的分析員估計，如果在2015年上半年，成交租盤的速度比上市的租盤要快的話，租金就會有上揚的動力；有好些退休基金，地產投資信託公司和私人股權基金等都在尋找出租柏文大廈作較長線的投資，相比債券可能有更可觀的回報。
低利率成推動因素
譚劍華說，「樓房按揭利率低處未算低，以近期T銀行來說，5年鎖定按揭利率約4.7％，而5年浮動按揭利率約2.85％；相對1981年8月份時的5年鎖定按揭利率21.75％，可謂差天共地；數對上一次雙位數字的5年鎖定樓房按揭利率是1999年1月1日的10.75％；2015年是樓房按揭的新低點，銀行的朋友話樓房按揭會持續在低位徘徊，短期無什麼徵兆有很大的波動；對即將要置業的朋友來說低息是一個很大的動力！」
引入新「細」力
雖然樓價過去10多年都是「升」勢不饒人，但是發展商為了保持買家的承擔能力，將價就貨，引進全新「細」力，愈來愈多的Condo柏文的一睡房在500平方呎以下，700多平方呎就可以有2睡房2浴廁的柏文單位，有些傳媒用Shoebox（鞋盒）去形容這些柏文單位，這些「微」單位定價一般是由$200,000多至$300,000多不等，適合投資或首次置業人士入市；單位大小可能不是最重要，最重要是地點；很多買家，包括投資人士在同一個預算下，都會願意犧牲Condo單位的面積，寧願選擇一個地點好的Condo物業。
這些「微」單位的挑戰是樓房按揭的安排，一般銀行是以500平方呎之上作為受理標準，但現在很多新Condo單位，包括Bachelor和1睡房都在500平方呎之下。一般情況買家除了要支付更多的首期之外，還要買按揭保險，保障銀行的風險，但近期有銀行已經將500平方呎的準則下調至400平方呎；有些財務機構更彈性處理；這對投資人士或首次置業者是喜訊！
央街樓花綻放
譚劍華表示，今年1月和2月份，有不少柏文新樓盤項目趁農曆新年期間推出，或重新包裝再推出；有些賣個滿堂紅，有些要收盤重新檢定策略，有些要「加料」催谷。行內人語，並非大鑼大鼓的樓盤就代表去貨，最緊要的不是「裝扮」，是本質，例如，發展商的質素，樓盤的地點，配套以及租售的潛力。
最近比較熱鬧的地點是Yonge(央街)夾Eglinton(艾靈頓路)，發展商對輕鐵興建有很大的憧憬，加上沿Yonge地鐵，是幾乎所有在該地段新Condo柏文項目的賣點，現時估計約有25個Condo發展項目正在計劃或在興建當中，隨着交通配套的發展，可能有更多的發展商想在這地域分一杯羹。當中E-Condo位於Yonge夾Eglinton的東北交匯，，第一座樓高58層，暫時是該地段最高的Condo柏文，第2座有可能重新規劃，變出第2和第3座，可留意今年的動向；位於97 Eglinton Ave的The Madison估計於明年初入伙，該發展項目包括新的零售商舖，其中會開幕的包括Loblaw's Supermarket，估計會將人流帶動向東移，據知尚有若干兩睡房單位存貨。
另外近期比較多「聲音」的應該是位於2131 Yonge Street的Art Shoppe的Condo Project，除了VIP認購之外，亦開始對外進行推廣。「此外，有2個發展項目也值得關注。位於1 Eglinton East計劃興建68層的Condo住宅取替現時8層的辦公大樓；又位於45 Eglinton East亦打算興建47層的Condo柏文，Yonge夾Eglinton這地點將持續有一段非常熱鬧的時間，如果現在買不到心頭好，可能『好戲在後頭』！」譚劍華說。
平衝保育與發展
在多市北面比較惹人關注的新屋項目之一，應該是位於烈治文山Bayview夾Weldrick大衛登立天文台公園(David Dunlap Observatory Park)的發展項目，整個地段佔約180畝，約有93畝地屬於烈治文山市作為自然文化保育的用途，其餘大部分供發展商作興建住宅用途，據初步資料，估計約有500多個住宅單位，包括獨立屋?半獨立屋和鎮屋等。「烈治文山很久沒有一個比較大型住宅社區項目出現；現在路經該地段，已經見到工程人員在清理樹林，將樹木剷走，眼見一大片園林，幾日已夷為平地，有點可惜！但烈治文山市政府努力爭取保留近半的『自然』環境，亦算在發展中的城市取得平衡！」譚劍華又說：「2015年新low-rise的住宅項目會特別得到關注；新high-rise的Codno樓盤就要多作比較，又或者留意一些半新不舊樓盤的存貨，說不定買家會有意外的收獲！」
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