衡量財力 迎接「意外」
買樓花理智綢繆
[2015.04.27] 發表
購買重售物業，議定的交收日期一般都會如期進行，但是買新屋(樓花)的話，無論是自由業權或是共管物業？ 是柏文或是獨立屋？是自住或是投資？事前做好準備功課，量力而為，可保順順利利置業安居。期間如有意料以外的事情出現，例如嚴寒天氣和建築材料短缺，工人罷工影響工程進度…，因而延遲入伙，都可以當機立斷，作出適當調整計劃，或是延長在現居的居住日期，調整換屋搬遷日期，一些無法事前預知的「意外」，都需未雨綢穋，見招拆招。
所謂知己知彼，可保萬無一失，HomeLife大鵬地產的劉世傅說，在置業前，要確定清楚知道自己的經濟能力，選擇理想的地點，考慮建築商的信譽，審閱買賣合約細節，亦要了解新屋保障計劃、收樓手續、業主手冊資料、維修表格、售前售後服務等等。
劉世傅建議，在展開置業行動前，宜先留意以下各點：
預批按揭和準備資金
地產市道暢旺時期，求過於供，建築商會要求買家預先申請銀行按揭批文。
買家要留意知道預批按揭並不表示銀行確定會借出所需的金額。在申請預批按揭時，需要買家提供收入證明，足夠首期和其他細節。
買買共管物業，例如有管理費的鎮屋和柏文單位的樓花，有10日冷靜期，讓買家徵詢律師的意見。這段時間之內，買家可以取消合約，取回訂金，如果支付了樓花訂金而未獲貸款，存在風險。資金方面，要計劃調動現金支付訂金和首付，包括海外匯款，定期蓄儲，股票買賣都要預計所需的時間。
諮詢專業人士意見
初次置業或投資人士購買新樓房樓花是重大的投資，得到專業人士的意見和服務，可事半功倍，地產從業員、律師均提供寶貴的意見和知識。
通過親友同事的介紹，可以選擇委託有經驗的地產經紀代表買家，了解樓房市況，社區配套例如學校網、治安、交通和購物等。新樓房銷售處職員代表建築商推銷新樓盤，地產經紀則代表買家，查詢買家需要知道有關新樓房一切的資料；律師審閱合約文件，解釋細節讓買家決定取捨；新樓房入伙之前有建築商委派的職員預約買家預先驗樓房PDI-Predelivery Inspection，報告未完成的地方例如油漆、櫥櫃、地氈等等，限期完成，收屋後買家也可以自費聘請驗屋師詳細驗屋，確保找出是否有未完善的地方，要建築商處理好。
有人以為全新物業是不需要找專業驗樓師，其實這是不正確的，花數百元這筆費用是物有所值的。
踏入銷售處每事問
大部分樓盤銷售處在星期五休息，買家可以在平日和周末到銷售處參觀示範屋，了解材料顏色、樓房間隔、按揭資料；選擇屋型，查看地段面積（Lot Size）、坐向、周圍環境，如果可以的話，不妨駕車到該地段視察，是否太近大街，是否有路衝，新區未建立設施，可以問職員區內將來的學校網和交通道路情況，售屋說明書上的屋價有沒有包括貨勞稅（HST）、是否包5件電器、採用木地板或地氈、屋前泊車路、屋後園草地和圍欄、屋價以外要支付的雜費例如水電煤氣按金、植樹土地發展物業轉讓稅及其他稅項的上限等等；至於定期繳交訂金及預期入伙日子也要問清問楚。
當決定購買時，合約可交給律師查閱，如有需要，作出修改，要求建築商考慮接受買家等候新屋落成期間，經過地盤可以觀察工程進度；若遇見長期未動工，便要留意，可以向建築商詢問情況。如果有疑慮，可以問律師意見。
買家要有心理準備，部分新屋會延遲入伙影響搬遷日期，收屋前60天，建築商會通知買家預約時間進行交收前檢查房屋（PDI），買家可以先詢問建築商是否容許另聘請的驗屋師驗屋，否則，收屋後才驗屋亦可以了解房屋春夏秋冬的保養維修，驗屋報告會包括屋外的屋頂，草地排水，屋內水電煤氣系統，門窗及保溫程度；遇到電表錯誤安裝，屋頂下閣樓（Attic）的保溫棉到未達到合建築標準，後園的木台（Deck）安裝位置錯誤等情況，都可以填寫在表格給建築商跟進。買家要和建築商聯絡，預約維修人員到屋內，詳細新屋保證計劃可登陸網站www.tarion.com。
不少人以為有經驗的建築商起建新屋，無理由出現錯漏，其實這觀念是不正確的，所以僱請驗屋師是不可或缺，在入住前通知建築商修正，好過在遷入後才陸續發現問題。
善用共管物業冷靜期
柏文的買家要考慮地點的升值能力，選取自住出租皆宜的，適合年輕置業者和收租投資人士。
新樓花由推出到落成入住往往需要3至5年時間，建築商銷售處一般有示範單位參考單位間隔；買家要留意社區內的交通、購物和娛樂場所；也要看圖則分析間隔，面積是否實用，樓層高低採光是否被其他高樓阻擋，車位和貯物櫃（Locker）是否包括在樓價之內，還是要分開購買；每月支付的管理費是否包括大廈的保險、保安和維修﹖水電煤氣是否分表或戶主自付費用﹖養寵物有沒有限制﹖也要了解康樂設施有沒有泳池、健身室、客房、訪客泊車位等。
決定購買後，可以將買賣合約和公管文件（Statres Certificate）先交給律師審閱，如有需要，可更改內文，訂下支付稅項雜費上限，給建築商考慮是否接納，如果樓花未符合買家要求，於10日冷靜期（Cooling Period）內取消買賣，取回訂金。
過了這段時間，買家要按照合約指定的日期，支付首期至樓價的20％到25％，然後等候中期入住通知（Interim Closing），低層先入伙，高層等候完成，買家要注意中期交收入伙，每月要支付給建築商的費用包括地稅，管理費和貸款利息，這段時間到最後交收（Final Closing）會由3個月到12個月，買家仍未是業主，只是住戶自主，若要轉讓或出租，要得到建築商的批准，整座大廈落成最後交收後買家成為業主，開始按揭供款，可以自住、出租或出售。
新柏文，鎮屋，也和獨立屋同樣有Tarion新屋計劃保障計劃（Tarion New Home Warranty）；即使是柏文，買家宜聘請驗屋師驗樓，安心居住，曾經有買家的驗屋師發覺柏文單位露台的鐵欄沒有鑲緊出現鬆脫，構成危險，通知建築商立刻處理。
樓花轉讓要得到建築商許可
樓房由動工興建到落成入伙，往往長達數年。投資者想轉讓圖利，或是買家的職業、經濟和家庭狀況可能有變化，無奈要轉讓樓花套現，必須得到建築商同意，否則不能轉讓；遇到特殊情況，建築商因應情況個別考慮，樓花轉名建築商行政手續費由$1,000到$5,000，其他費用包括律師費、轉讓雜費、地產公司佣金收費等。另外，如有利潤，要考慮賺價支付日期、利得稅、非居民稅項、貨勞稅等。
樓房落成有屋契時在手，這時候轉讓的話，新買家要支付律師費、土地物業轉讓稅（Land Transfer Tax），支付其餘的樓價，這時候要開始供按揭貸款。
必須留意，曾經有建築商在買賣合約內，訂明房屋落成1年內不得重售，避免和尚餘未售的單位競爭。
小心駛得萬年船
樓花選擇多，最重要的是做好準備，當中最重要的便是「財力足」，「任何投資都會有風險，記得在1980年代末至90年代初期，房地產市場一度低迷，利息高屋價跌，有人無力供款，平價出售物業，但仍欠銀行貸款，以後每月從薪金扣除。」劉世博說，「近年地產當旺，投資者及自住樓房業主要量力而為，以免成為房奴。坊間刊物、圖書館免費講座，都可以提供有關房地產市場的資訊，委託地產經紀和律師代勞，更可事半功倍。」
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