墨爾本樓價升幅超悉尼
加收外國人稅項前 趕搭尾班車
澳洲東南部城市墨爾本，被《經濟學人》連續5次評為全球最宜居的城市，住宅價格於今年第一季度漲幅超過悉尼達2.5%，按年上漲10.7%，為全國漲幅最大。萬國置地房地產經紀國際項目部項目經理彭呂楊(圓圖)表示，悉尼樓市已經歷3年的強勢漲幅，而從第一季表現看，今年墨爾本樓市表現有望超過悉尼。墨爾本所在的維多利亞州，將於7月1日起調升外國人置業的印花稅率，由先前的3%增至7%，盡早買樓可節省4個百分點的稅費。明報記者 姚丁鈺
根據仲量聯行4月份澳洲住宅市場報告，現時墨爾本樓價中位數為61萬澳元(約348萬港元)，僅次於悉尼80.5萬澳元(約459萬港元)，但年度漲幅達10.7%，超過悉尼的7.5%。報告稱，墨爾本的住宅樓銷售速度較新供應快，因此上升趨勢仍將持續。
彭呂楊表示，去年一年悉尼樓價漲幅比較大，從今年第一季度來看，升勢未如墨爾本。
按照現時趨勢，墨爾本可能取代悉尼成為樓價漲幅最大的城市，更適合短期投資；從長期投資角度看，土地稀缺的悉尼則較適合。
澳洲房地產網站Domain顯示，悉尼土地價格2015年急升27%，已高出住宅價格漲幅，且為墨爾本土地價格漲幅的1.7倍。彭呂楊表示，利用悉尼土地稀缺的特點，建議購買當地帶土地的別墅。
大學區配套完善 合投資
墨爾本共有7間大學，其中4間大學屬澳洲排名前11的名校，包括排名第一的墨爾本大學。墨爾本的北郊卡爾頓區(Carlton)則聚集了墨爾本大學、皇家墨爾本理工大學和維多利亞大學，3間大學距離不足10分鐘車程。房地產研究機構CBRE的報告顯示，墨爾本北部需求錄得增長，近期銷售額由175萬攀升至3100萬澳元。彭呂楊表示，3間大學附近地區醫療資源較為完備，衣食住行亦非常方便，適合投資。
一兩房租金回報較高
從出租回報率看，彭呂楊建議購買一房或兩房單位，「我們的研究發現，一房基礎上再加一房，租金回報率有較大增長，但兩房和三房租金回報率則相差不大。對於租房的客戶，三房是個比較尷尬的房型」。如果希望自住，可考慮西南區的威藍町(Williams Landing)。威藍町是西南區發展最成熟的區域，且樓價不貴，買一套佔地300至400平方米的別墅僅需75萬至80萬澳元。墨爾本東南區則是傳統的富人區，配套成熟，惟新樓供應少，除非外國人在當地居住滿1年，且有工作簽證，否則無法在包括東南區以內的墨爾本任何地區購買二手樓。
接觸大量內地投資者的彭呂楊表示，雖然學校亦帶來重要需求，但來澳洲買樓的內地人，仍然以投資為主，最近兩年每年增長率均超過100%。由於內地缺乏投資渠道，以及人民幣貶值的預期，增加了他們對澳洲房產的興趣。
統計數據顯示，近年內地投資者購買澳洲物業愈見積極，其中成交價逾500萬澳元的商用物業市場，內地投資者佔比大幅上升(見圖)。
CBRE澳洲2016年展望顯示，自2011年至2015年9月，澳洲3大城市中，僅墨爾本的住宅供應過度，且這個趨勢正在上升，相比之下，悉尼住宅仍然緊缺，而布里斯班雖然較為平衡，但出現供應過度的趨勢。
彭呂楊稱，現時墨爾本政府規定，不允許新批土地上的新建住宅，容積率超過24比1，意即住宅最高只能建24層。因此2018至2020年，將有50至70層的高層建築集中交樓。供應上升，需求平穩的情况下，轉手難度亦會增加。
