特稿：海壇街拆細地段申強拍 住戶質疑壓價 姚松炎：大地盤重建價值較高
【明報專訊】深水埗近年成為市區重建項目的集中地，其中海壇街244至276號一列舊樓，已獲中資發展商萬科置業(香港)收購逾八成業權，並於去年底向土地審裁處提交強拍申請。但有未接受收購的住戶向本報投訴稱，萬科將整個地盤分拆為數個小地盤申請強拍，質疑是降低每個強拍地段的重建估值，減低住戶議價能力及賠償價，認為現行強拍條例存在灰色地帶，對小業主不公平。萬科置業以正進行強拍司法程序為由，稱現階段不便評論細節。
大業主萬科稱不便評論
建測規園界前立法會議員姚松炎認為，大地盤的重建價值肯定較小地盤高，特別是將相連的地盤合併重建，一定會令項目增值。他稱，過往亦有發展商將整個地盤拆細強拍，當中涉及發展商的重建計劃或成本等考慮因素。
測量師：倘夠5000呎 估價相近
測量師學會資深專業會員潘永祥則認為，發展商會視乎有關發展項目的面積、地盤位置、地積比率等多項因素，以評估未來重建後的發展潛力，認為項目的地盤面積足夠大，即使拆散申請強拍，其市價估值亦未必有很大分別，「若每個地盤有5000呎或以上，價值未必相差很多」。
近兩萬方呎地盤 拆6地段
深水埗海壇街244至276號舊樓於1954年建成，涉及18幢樓高5層或6層的舊樓，地盤面積逾1.87萬平方呎。土地審裁處文件顯示，萬科去年12月以逸發投資、聯悅投資及邦民投資3間有限公司名義，就海壇街244至276號舊樓連環遞交6個強拍申請。按測量師報告，6個項目估值逾6.39億元，申請人已持有八至九成業權不等。
不過，有未接受收購的海壇街住戶向本報稱，去年10月收到律師信，指其居住樓宇已有不少於八成業權被逸發投資收購，並委託「田生地產」繼續與剩餘小業主洽商賠償。該住戶稱，對方提出收購價約每呎9000元，但他認為收購價低於市值，並指區內住宅成交價中位數約每呎1.9萬至3萬元，憂慮難以在原區購置相若住宅，批評是「賤價收購」，遂反對收購建議。
價格難抗辯 小業主批不公
該住戶續稱，萬科去年底將整個地盤分拆為6個小地盤申請強拍，質疑是要降低每個地段的重建估值，從而壓低賠償價，而小業主無權無勢，難以聘請律師或測量師團隊，抗辯收購價不合理，批評現行強拍條例對小業主不公平。
萬科回覆稱，去年收購海壇街244至276號個別業權時，由於每戶的收購時間點不同，難以就個別收購價作評論；並說目前項目剩餘業權分散，公司正進行強拍司法程序，現階段不便評論細節。至於已收購業權的舊樓，萬科稱已聘用保安巡邏。
田生回覆稱，公司在海壇街244至276號項目為中介人角色，促成買賣雙方的物業交易，後續的法律事宜公司並未參與。對於有住戶批評收購價太低，田生稱這涉及公司與客戶間的保密協議，未能回應。
曾申「需求主導」不果
區議員：小店勢逼遷
深水埗區議員衛煥南說，過去曾為海壇街244至276號舊樓向市建局申請需求主導計劃，惜未能集齊申請門檻所需業權，最終市建局取消需求主導計劃後，變成發展商收購。他稱曾收到相關住戶投訴，認為目前強拍條例的確令發展商在與小業主商討賠償時處於更有利位置，又憂慮當強拍正式展開後，該項目一帶的地舖、小店等亦勢遭逼遷。
明報記者
