時事議題：舊工廈 活化新天地
【明報專訊】製造業和輕工業曾是香港興盛的產業，隨內地改革開放，香港亦步入經濟轉型，本港工業由1980年代開始北移，不少工廠大廈十室九空，留下的部分更涉及違規經營。政府為整頓工廈亂象及進一步利用工廈資源，推出活化工廈政策。
◆香港工廈現况
根據規劃署2015年8月完成的《2014年全港工業用地分區研究》，研究位於「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」、「住宅(甲類)」、「住宅(戊類)」和「綜合發展區」5類地帶上的工業區合共有75個，包括1448幢私人工廈及約2800萬平方米的總樓面面積。其中370幢工廈位於九龍東，為各區之冠；而葵青及荃灣區的工廈總樓面面積則最大，達962萬平方米。
現况
1. 使用率偏低
香港製造業曾蓬勃一時，後來香港轉型為以服務業為主，不少私人的分層工業大廈已空置或使用率偏低。根據差餉物業估價署《香港物業報告2017》，私人分層工廠大廈2016年底空置量為5.8%，逾半空置面積位於葵青、觀塘和荃灣；私人工貿大廈的空置量則達8.9%。
2. 地契限制
土地契約是政府與土地業權人簽訂的私人契約，土地業權人須確保土地的使用符合相關地契條款及規劃地帶限制。現時大部分工業大廈地契訂明所屬地帶只許作「工業及／或倉庫」用途，若把該工廈用作其他用途，除非業權人已向地政總署申請並獲批更改或豁免有關用途條款，以及取得相應的規劃許可，否則可能違反地契條款，署方可向業主發警告信；情况持續且嚴重，有關地段或會被重收或把有關權益轉歸政府。
3. 違規使用
部分工廈使用者的活動不依照現時有關規劃地帶的准許用途，甚至違反地契，政府特別擔心這些活動威脅消防安全。工業活動有時使用和運送危險品，易引起火警或造成其他危險，為其他大廈用戶帶來風險。近年部分工廠大廈更被發現經營劏房，但劏房居住環境惡劣，走火通道經常封閉，通風不良，對居民造成極大危險。例如2016年7月8日深水埗有工廈發生三級火警，一名男子指其子女居於大廈一劏房，無法與他們取得聯絡，懷疑被困火場，消防員事後在大廈救出一對年輕男女，兩人吸入濃煙不適。
◆活化工廈計劃
政府有見工廈的使用率低、違規使用問題嚴重，2010年4月起展開「活化工廈計劃」。計劃至2016年3月結束，鼓勵合資格的工廈業主透過重建或整幢改裝令工廈可作其他用途。
重建
?把申請樓齡30年以上工廈強制售賣令的門檻由90%業權降至80%
?以「按實補價」的原則(即按最佳用途及重建項目擬議發展密度)評定在非工業地帶修訂土地契約或換地的土地補價
?補地價如多於2000萬元，可分5年攤還
整幢改裝
?容許樓齡逾15年的工廈，業主可申請免補地價全幢改裝作其他用途
計劃共接獲248份申請，根據立法會發展事務委員會2017年1月發表的文件，截至2016年底共有143份申請獲批，經改裝或新建樓面的面積共約167萬平方米。當中大部分屬整幢改裝。獲地政總署批出的整幢改裝申請大部分位於觀塘及葵涌，改裝後的主要新用途包括辦公室、食肆、零售和服務行業以及酒店；已批出的重建申請則多位於觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑。
?例子1：黃竹坑Genesis
- 位於黃竹坑、樓齡逾30年的工廈透過活化政策轉型為樓高22層的商廈Genesis。為推動藝術及支持青少年創業，該商廈撥出約一成樓面，以較廉宜租金租予年輕藝術家，而藝發局、東華三院、青協亦已承租，其他樓面則作寫字樓及零售設施。
?例子2：葵涌KC100
- KC100前身為葵涌運通製衣大廈，2010年由金寶集團以4.18億元購入，其後斥資5.5億翻新改裝成甲級商廈，2016年完成活化工程。KC100主要分為辦公室及商場，總樓面面積約30萬平方呎，商場部分全數租予意大利FINGEN集團旗下房地產公司RDM集團，作發展特賣場(Outlet)之用。
■爭議
政府的活化工廈計劃在2016年3月落幕，但6年「活化」的成果仍然備受爭議。
(1) 違規工廈仍猖獗
不少業主於未成功申請改變土地用途的工廈經營食肆、桌球室等非工業用途的商舖，由於不同行業的間隔和消防規管都有所不同，違規經營衍生出「工業娛樂同層」，帶來消防隱患。註冊專業測量師謝偉銓指出，政府以往對工廈的規管有漏洞，工廈空置率高、租金較低吸引不少業主非法改建或出租，其後雖推出活化工廈計劃，但因人手等問題亦未能規管非法用途。
例子：違規迷你倉
九龍灣淘大工業村一處迷你倉2016年6月發生四級大火，釀成消防員2死12傷，揭露工廈迷你倉的消防隱憂。消防處2016年12月公布檢視756間迷你倉的進展，指其中三分之一違規，即有火警隱患；地政總署則查閱871間迷你倉的地契，確認193間違契。
政府2010年為配合活化工廈政策向城規會申請修例，容許迷你倉在工廈經營而毋須向城規會申請，被指促成更多迷你倉在工廈出現。當時負責活化政策的前發展局長及時任政務司長林鄭月娥2016年7月回應表示，兩者不應「混為一談」，又表示活化政策是為工廈開拓更好用途，惟因業權分散，難以集齊申請活化，才繼續作為迷你倉或者其他違規用途。
(2) 活化比率低
經計劃申請改裝或新建樓面的面積共約167萬平方米，但全港私人工廈涉及的樓面面積約2800萬平方米，即參與活化的工廈面積比率不足6%，而截至2016年底獲批的申請中更只有83宗已簽立土地文件，40宗完成相關工程，不少申請仍未落實活化，被指成效欠佳。
第一太平戴維斯九龍工業及商業銷售部主管蕭兆新2013年7月受訪指出，不少工廈業主對活化興趣不大，因涉及技術問題，不是每幢大廈都適合，如要活化作酒店就受制於地盤窄、未能採光等先天條件限制。世邦魏理仕香港顧問及交易服務─工業及物流服務資深董事黎尚文2017年2月亦指出，很多業主當初希望把工廈改裝成寫字樓以增加租金，但因工廈區愈來愈多新型寫字樓，首批活化工廈的租金未如理想，故業主轉而採取觀望態度。
(3) 活化工廈淪為投資工具
活化工廈政策吸引不少投資者及財團購入工廈改裝作其他商業用途，帶動工廈租售價上漲，更令市場掀起炒賣現象。根據差餉物業估價署的數據，2009年私人分層工廠大廈的租金及售價指數分別為99.4及216.3，2016年則大幅上升至181.5及692.8。資深投資者鄧成波2011年以4.7億元購入觀塘長輝工業大廈，2013年再以9.3億元將大廈售出，利潤幾近一倍。
香港教育大學管治與公民研究中心博士後研究員綫實2013年8月在《明報》撰文指出，工廈改裝或重建需要大筆資金，只有大財團才有能力辦到，可以從中獲利，而工廈的小租戶則成活化政策最大「輸家」，尤其是將工廈當作創作空間的本地藝術家以及沒能「上樓」而要違法住在工廈的低收入群體，或會因工廈活化而失去生存空間。
(4) 商業為先 發展單一
根據立法會參考資料摘要，行政會議2009年9月建議推出活化工廈政策的理據之一，是把並未物盡其用的工業大廈改作其他用途或重新發展，以提供更多土地及可用樓面予文化及創意產業等六項優勢產業。惟活化政策推行以來，大部分申請活化的工廈傾向改作寫字樓、酒店及零售等商業用途，文化及藝術用途反成次要。
立法會議員羅冠聰指出，很多活化工廈只用來炒賣，如「活化九龍東」計劃只是將工廈換成商廈。觀塘工廠區保育運動人士、獨立音樂人黃津珏2014年8月亦撰文指出，政府企圖把全港最大工業區九龍東重新打造成仿效中環的商業中心區，活化工廈正是策略之一，工廈發展成酒店、商廈與住宅，推高樓房價格且刺激旅遊業，同時趕絕不敵租金地價增幅的藝文工作者。
[通通識 第461期]
