顧問19招 倡市建「向錢看」
批復修賺得少 研地盤賣斷發展商
【明報專訊】觸發市建局主席蘇慶和與行政總監譚小瑩決裂的改革顧問報告曝光。據本報取得的報告初稿，由董事會委任的顧問，批評市建局「4R」策略中的復修、活化及保育工作都不賺錢，但10年內卻花費28億元；餘下的一個R即市區重建，收地緩慢，賠償成本高。報告提出19項措施減赤，倡日後決定重建選址時須「重利」，即考慮社會因素之餘，要按商業利益評分衡量優次，而發展地盤可研一次過賣斷給發展商，以增招標收入等。
明報記者
董事會消息人士：不會一面倒接受
雖然報告提出多項強硬減赤措施，但市建局董事會消息人士向本報稱，稍後開會討論報告時，不會一面倒接受，有非執董將提出修改，要重新考慮更多社會利益角度評價市建局工作。據悉，一直強烈質疑報告的部分管理層，指措施明顯違反《市區重建局條例》及市區重建策略，例如需求主導項目放棄以「7年樓齡」作賠償準則等，故仍待發展局指示。
陳茂波：未擬放棄7年樓齡賠償
發展局長陳茂波昨首次就市建局爭議開腔，他稱看不到蘇慶和與譚小瑩有私人衝突，市建局須根據《市區重建策略》運行，暫未計劃放棄7年樓齡賠償。他說，市建局理財需審慎及穩健，但重建工作難免有不同項目需要補貼，如舊區樓宇狀况差，商業價值未必可盈利，因此部分需「貼錢」是完全理解，需較長時間才會平衡。對於「加強版復修計劃」被質疑是「走法律罅」取代7年樓齡賠償，他稱發展局沒收過市建局有關建議。
市建局董事會下周內將開會討論顧問報告，據本報獲得市建局委託麥肯錫顧問於3月提交的名為「Value For Money」報告初稿，報告指近年市建局投放大量資源進行復修、活化及保育3類項目及「需求主導」的小型重建項目，但大部分不賺錢。
報告分析，現行收購重建的商業模式，難以財政長遠持續，原因包括法例要求「7年樓齡」價格作賠償，令致重建成本變高。另外，近年不少項目的重建地積比率低、建築成本持續上升，又要加入社區設施等，進一步減低商業價值，令重建項目「無利可圖」。報告稱，自2008年後，項目收樓期由24個月延長至42個月，愈來愈長。
報告：倘收地滯後或虧損 可考慮放棄
報告稱，到2018/19年度，市建局儲備跌破100億元的政府注資警戒線，必須改善商業模式，並提出19項滅赤節流措施(見表)，包括建議市建局未來要挑選中至大型地盤重建，加入盈利因素作考慮評分，收地較預期滯後或有嚴重虧損，則可考慮「退場」放棄重建。
報告又建議，放棄現時與發展商合作發展項目上蓋的重建模式，改為將整個項目地盤發展權賣斷給發展商，從而令發展商有更大空間規劃設計，減低發展商入標變數，增加招標收入。現時「需求主導」以7年樓齡賠償的計法，改以業主自願提出的價錢收購。
不過，市建局消息人士指出，據即將公布的本年度財務報告，2014/15年度將轉虧為盈，由去年蝕23億元變為大賺近20億元。至2020年，累計儲備會返回100億元以上水平，不會出現財務危機，管理層亦已調整業務計劃，加強項目收益。市建局發言人接受查詢時表示，顧問研究仍然在擬稿(draft report)階段，須經董事會討論，目前不作評論。
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