建屋密度令土地供應缺乏 開發商屯地房價高踞不下

建屋密度令土地供應缺乏開發商屯地房價高踞不下

[2016.08.16] 發表

【明報專訊】多倫多獨立、半獨立屋房價飛漲﹐人們多歸罪於利率低企﹐和外國資金介入等因素。不過﹐加拿大帝國銀行(CIBC)副總經濟師泰爾(Benjiamin Tal)則認同多倫多房地產協會的看法﹐即房價暴漲因為土地供應有限﹕一方面﹐省府政策推動高層建築﹔另方面﹐開發商持「地」待價而沽。

泰爾說﹐由於省府的嚴格規定﹐大多區新增土地有限﹐使得許多開發商有信心﹐他們持有的土地將一路漲價﹐因此不急於建房。

他稱﹐「如果你擁有可供發展的土地﹐同時你也知道省府的法規、政策將使得土地的稀缺超過現時人們的預計。你會不急於賣出你的土地」。

獨立和半獨立的新屋開建數﹐2015年佔總數的27%。2009年時﹐該比例是約40%。

泰爾的報告稱﹐人們都知道﹐省府的「綠帶計劃」(Greenbelt Plan)﹐對於多倫多房屋興建的密度有規定﹐這推高了房價。但省府的提高房屋密度的政策﹐對獨立、半獨立屋價攀升起到更大刺激。

根據該計劃﹐雖然密度增大可透過重新使用空地或治理過的土地來實現﹐但這要能實現在建設新的房屋時。省府現在的規定是房屋密度至少達到60%。「這個密度越高﹐城郊批出的土地就越少﹐加劇了土地的缺乏」。

過去10年中﹐土地價格在一間房屋的價格中佔的比例不斷增加﹐低密度房屋中的土地價格增加了100%﹔中密度(多層柏文樓)的土地的價格增長了150%。而在萬錦、烈治文山和新市等地方﹐土地價格佔房屋價已超過一半。

泰爾表示﹐增加獨立、半獨立屋供應的有效對策﹐當然是增加土地供應。但目前來看﹐這種可能性不大。退一步﹐他希望省府將提高密度(從40%到60%)的目標暫時押後﹐而先看清這個政策可能帶來的影響。

至於超低的利率﹐他認為﹐這並非造成屋價猛增的原因。但這卻使得人們可以借得起錢。這反而使得人們面對高房價未能做出適當調整。所謂適當調整﹐就是租房和暫時不買房。現在人們持續借錢買房﹐一旦利息提高﹐可能給房市帶來調整。泰爾估計﹐海外資金進入加拿大房產市場﹐大約為15%。其中5%是海外資金直接買房。另外10%是海外資金支持本地居民買房。他贊成對外國資金炒房所得征稅。