化解壓力測試 貸款年期延長 搶新例前買樓 市場年底轉旺

化解壓力測試貸款年期延長搶新例前買樓市場年底轉旺

[2017.10.21] 發表

【明報專訊】加拿大金融機構監管局(OSFI)明年元旦起將擴大「壓力測試」範圍﹐將支付首期超過20%、不需購買保險的買家﹐也置入測試範圍。不過此間華裔貸款和房屋經紀則認為﹐新規定對樓市長期影響有限。申請房貸者可以延長房貸攤還期，藉以提高借貸款額。亦有地產從業員認為，在新例實施前，有意置業者將會趕尾班車入市，年底前地產買賣會更加活躍。

ratspy.com 創辦人麥克李斯特(Rob McLister)就延長借款期算帳稱﹐如果某人年薪6萬元﹐沒有債務﹐支付首期20%。如果按照增加2%的規定算﹐這人將只能少借18%。如果將借款期限延長到30年﹐這人可以借到額外10%的錢﹔如果25年延長到35年﹐可以借得額外18%的錢。

按照OSFI公布的規定﹐借款人向銀行貸款買房﹐雖然首期超過了房價的20%﹐仍需要通過比加拿大央行五年期基準利率4.89%﹐或者在銀行簽署的實際利率基礎上增加2%﹐兩者當中選更高的數目﹐進行壓力測試。

按照該規定﹐如果一個借款人在和銀行談妥3%的借款利率﹐但他(她)需要有償還5%利率的財務能力。

多倫多貸款經紀馮瑾認為﹐最可能有問題的借款人﹐主要是首期在20%以下的人。但這些人入市時已經接受了壓力測試。對首期在20%以上的人來說﹐影響就是購房目標的問題。太貴的買不起了﹐需要退而求其次。

不過﹐她認為﹐OSFI 新規的目的﹐是限制投機勢力。「我過往的客人當中﹐一口氣買共管柏文3、4間﹐新規定下就做不成了」。

一些人認為﹐新規對自僱人士﹐如一些專業人士和小商業主影響比較大。因為這類人通常給自己開出比較低的工資﹐讓更多錢留在生意中。馮瑾認為﹐這類人給自己開較低的工資﹐已經避了不少稅。現在即便有困難﹐他們可以找那些利率稍高的機構貸款。不能指望「兩頭得益」。

有人認為OSFI的新規有一個漏洞﹐就是如果借款人將借款期從現行通常的25年﹐延長到35年﹐那麼每月的借款數量就可減少。但是馮瑾說﹐據她所知﹐目前大銀行出借款項﹐一般最長年限不超過30年。

她說﹐如果從25年延長到35年﹐每10萬元的月供可以減少90元。但是﹐總體支付的金錢卻因為利滾利而增加。許多華裔借款者是不願這樣做的。

房產經紀俞瑩說﹐新規對於購房者還是有壓力的。一些本來在觀望的人們﹐尤其是現在還沒有房子的﹐目前在考慮未來數個月內買房﹐以便避過這個測試﹐可以多借點錢。

不過﹐她說﹐華人通常手頭有些錢﹐對壓力測試並不十分在意。他們主要還是觀望形勢﹐看房價是否合乎心理價位。此外﹐銀行當然會比較嚴格﹐但還有各種不同的借款機構可以借錢。

道明銀行近期的一份報告認為﹐新的測試規定2018年1月實施以後﹐有可能將市場活動壓制5%到10%。