市建局首試小區發展 設地舖棄商場 土瓜灣3項目 建道路網絡 學者﹕有進步

[2016.06.04] 發表
鴻福街有不少經營數十載的小店,亦是今次重建中最多舊樓受影響的街道。市建局擬發展為「小社區」,引入街舖,有學者認為重建設計有進步,但最終會否淪為「商場街舖化」,視乎發展商與市建局取態,是否茩咿荈ヰ幫洃憭ヾC(李紹昌攝)
市建局宣布一次過展開3個重建項目,圖右的鴻福街及圖左的啟明街、榮光街一帶均有不少樓齡逾55年的舊樓納入重建範圍。市建局擬發展這一帶成為小社區,連同圖左下方已拆樓的啟明街需求主導重建項目,以及重建「環字八街」部分範圍,產生協同效應。(李紹昌攝)

【明報專訊】市區重建局昨首次宣布一次過展開3個重建項目,涉及土瓜灣鴻福街、啟明街、榮光街一帶多幢樓齡逾55年的唐樓,總發展成本料高達100億元,又一改以往「商場發展」模式,計劃發展為「小社區」及引入街舖,又撥出至少一成半地盤面積,打造新道路網絡及擬建有蓋步行街,連接附近的重建地盤。有城市研究學者認為,小社區發展模式屬進步,但期望項目不會變成「商場街舖化」。

協同「環字八街」項目 最快2025落成

市建局繼3個月前宣布重建庇利街/榮光街發展項目(俗稱「環字八街」的部分範圍),以及上月擴展春田街/崇志街重建範圍,局方昨一口氣展開鴻福街/銀漢街、鴻福街/啟明街,及榮光街3個發展項目,地盤總面積約8840平方米,涉及97個街號的樓宇及約730個業權,約1210伙住戶和110個地舖受影響,料可建1360個中小型單位,並提供約12,250平方米的商業或零售樓面面積,料最快2025年完成。

有別於過往的「牙籤樓」發展,市建局擬發展3項目成「小社區」,發展成本高達100億元,但可與鄰近重建部分「環字八街」範圍產生協同效應,4項目總發展成本料高達216億元,消息指最終或要蝕42億元,佔總發展成本約兩成。

申建社區停車場免損街景

市建局總監(規劃及設計)馬昭智強調這次重建項目不會建大商場,反而引進街舖,「小商場都不建,只可以是街舖。」他續稱為減少停車場出入口,不破壞街景,鴻福街/銀漢街發展計劃擬興建一個社區停車場,提供約200個泊位,下周將向城規會申請改劃土地用途,一旦申請被否決,或需循舊有做法,在各地盤設停車場出入口。

馬昭智又指區內不少車路令駕駛者「團團轉」,或造成擠塞,故3項目約有17%至18%地盤面積為道路網絡,改善區內交通,包括打造一條連貫榮光街、啟明街、鴻福街及銀漢街的道路,與同因局方重建而計劃打通的環安街,形成新的道路網絡(見地圖)。

中文大學城市研究課程主任伍美琴認為,從重建設計層面,「小社區」發展有進步,並以旺角混集大型商場和舊樓為喻,指「龐然大物」(商場)被「小矮人」(舊樓)圍茠熙W劃設計不可取,「商場關了就無法進去,但街舖關了,人仍可以逛街,(不建商場)亦有助通風。」但她指「小社區」會否變為「商場街舖化」,視乎發展商及市建局有否承傳社區文化的心志。

「小社區」雖然「蝕住做」,但經濟學者關焯照認為,若步行街設有主題,加上重建範圍鄰近日後沙中線的馬頭圍站,有望帶動人流,甚至成為旅遊景點,「商場太一致,沒甚特色」。他指「小社區」或因配套多,而較一般商場和住宅混合發展成本較高,但若能吸引人流,可帶動經濟發展。

居民﹕舊樓差 惟憂租貴難覓新居

3項目令逾千伙住戶受影響,張先生居於銀漢街50多年,指單位日久失修漏水,需不時維修﹔但租住同一幢樓另一單位的張女士則表示不希望重建,擔心租貴,難覓其他合適居所搬遷。啟明街早年已有幾幢唐樓率先重建,但不少今次才納入重建的舊樓狀G亦差,居民房小姐坦言,由於附近不少地盤動工,見過水杯內的水震動,亦感受過樓宇微震,但亦擔心搬去別處租金貴。

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