重開投資移民吸金建廉屋
溫哥華廉屋不足全國之最 卑大獻計紓困

[2017.08.07] 發表
卑詩大學一份研究報告指溫哥華的可負擔房屋問題是全國之最,其中一個關鍵是當局缺乏資金增建廉屋。(檔案圖片)
卑詩大學學者坦西

【明報專訊】一份最新的卑詩大學研究報告指出,溫哥華可負擔房屋不足的問題,已成為全國各大城市之最,未來需要廉屋的人口更可能進一步急增,報告建議渥京考慮重開投資移民(Immigrant Investor)計劃,要求每名投資移民申請人投放至少150萬元在可負擔房屋開發案上,並將開發案以投資信託方式包裝成投資產品,吸引各界入伙投資來「吸金」。

這份由卑詩大學社會創新及影響力投資中心(S3I)發表的最新報告,直指卑詩省是全加拿大房屋可負擔問題最嚴重的省份,而其中又以溫哥華的問題為重中之重,是全國最需要可負擔房屋的城市。

該報告引用加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)關於「核心住房需求」(core housing need)的定義,包括住房過度擁擠、住房需要大修、住房開支超過30%稅前收入等。溫哥華市目前有144,720戶家庭,2011年時有六分之一的家庭為有「核心住房需求人士」,其中租房者的比例,遠比擁有房產者更高。

報告認為,造成溫哥華如此窘境的其中一個原因,是政府錯估租房需求和物業供給情況,造成2015年溫市出現全國最低的0.6%空房率。而溫哥華的可負擔房屋,不論是需求和供應,皆受到市場因素掣肘。

在需求方面,2016年申請廉屋的輪候名單已近萬人,隨80%的嬰兒潮世代即將到達退休年齡,加上大溫1.4%的人口增長率,未來需要廉屋的人數勢將大增。但在供應方面,聯邦政府對新廉屋的撥款已在1993年取消,現在所有款項皆來自省府及私人企業,兩者提供的資金皆無法趕上需求增速。

由於資金不足這個關鍵問題,該報告提出數項建議,其中一個便是重開2014年因飽受爭議而取消的投資移民計劃。當時該計劃允許移民申請人投資80萬元以取得永久居民資格,加拿大政府則會在5年後全額歸還這筆款項。

S3I中心總監坦西(James Tansey)在報告中指出,雖然吸納移民是造成樓價瘋漲的其中一個主因,但「水能載舟亦能覆舟」,如果政府強制要求投資移民申請者,每人最少投資150萬元在可負擔房屋上,以2012年的卑詩申請人數計算,一年就會有42億元的款項可供動用,足以緩解目前的可負擔房屋不足的惡劣情況。

坦西指出,政府也應思考,如何能「擠出」更多官地以開發可負擔房屋,並設法吸引私人企業、基金、大型機構入伙投資。他稱可以利用地產投資信託(REITs)的投資產品,將可負擔房屋開發案的股份批售予投資者。

坦西承認,這種類型的信託,其回報無法與市場價格的開發案相比。但如果投資者手握大量物業,這種信託可以降低物業管理及翻新的成本,對投資者仍具吸引力。

他指出,在英國,針對可負擔房屋的影響力投資(Impact Investment)已非常盛行,加拿大只要適當調整法規,「吸金能力」當可期待。

不過坦西亦說,溫哥華市因為開發案審批時間過長,土地價格又太高,因此未必能立即引入地產投資信託。他稱,目前市場上已有類似的試驗性小規模產品,例如兩年前的New Market Funds發起全國首個可負擔房屋投資基金,成功籌集1100萬元投入4個溫市府持有的土地開發案,目標年回報率為6%。

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