• 2018.02.27
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華婦誘購農地復爭業權
官斥誤導 中國買家反勝

[2018.02.27] 發表
圖為列治文一幅待售農地。(檔案圖片)

【明報專訊】本地一名華裔女子入稟法院爭取農地業權反遭法官斥責,指她利用朋友想移民加國的心態,達到其希望發展農場大業的目的。原訴人不但被判敗訴,更因違反信託責任,要向答辯人賠償逾13萬元。

根據法庭文件,姓郭(Guo,譯音)的原訴人2000年從北京移民本國,與白人前夫在素里經營一個小農場,與本案姓孫(Sun,譯音)的答辯人是在北京時的中學同學。2014年3月,孫正為兒子尋找合適學校,郭便提出兩人在加拿大合資經營農場,並表示孫氏一家可以利用這機會透過卑詩推薦移民計劃(BCPNP)移民加國,兒子則可接受西方教育,雙方亦許下口頭承諾,指會根據各自的投資金額比例去分配農場的業權。為了籌備移民,孫與太太毅然辭去在北京的工作,並賣掉在北京的兩間物業套現。

法庭文件指出,郭在名片上聲稱從事北美移民顧問和地產投資,但她沒有告知孫有關申請BCPNP時的要點,例如投資農場申請移民的難度甚高,以及申請人取得本國工作許可證後的投資才可用於滿足申請條件,而孫則在此之前已經進行投資,令其移民申請出現未知之數。

郭與孫氏夫婦在2015年1月前往蘭里與農場業主議價,過程以英語進行,郭並沒有為不懂英語的孫氏夫婦翻譯,而向業主出價時也是郭私下進行,孫全不知情。最後郭與農場場主以128萬元成交,郭簽署買賣合約時在附件上加入孫的名字,同樣孫並不知情。

在該宗買賣上,孫支付了50萬元,郭則支付了33.2萬元,其餘則要透過銀行借貸籌集。法庭文件指,郭遊說孫向本地銀行借貸,但孫拒絕,指擔心做法會影響移民申請。此時,郭才第一次向孫表示,他支付的50萬元是按金,不能退還,游說孫向銀行借錢否則會損失50萬元。法官認為當時孫別無選擇,只能借貸完成交易,在已經造成的損失中減低傷害。為了讓孫借到更多資金,郭更向孫的戶口存入35萬元,讓借貸銀行以為孫有豐厚存款,可批出更高貸款,事成後郭便從孫的戶口領回35萬元。2015年3月5日,孫成功向銀行借了47.5萬元。

同日,郭和孫氏夫婦透過公證人簽署協議,協議中郭同意負責繳付供款,若日後賣掉農地,郭可以取回當初的33.2萬元以及過去曾支付的供款。協議又指,若郭沒有能力供款,也是由郭獨自承擔後果。

9日後,郭突然向孫提出新協議,要求擁有農場61.79%的業權,孫則持有餘下的38.21%,提出農場日後轉賣,亦應該以這個比例分帳,但孫拒絕簽署。法官認為郭的做法只是逐步去滿足取得大部分業權的最終目的。另外,原本被控告的孫亦入稟法院反告郭,指她作虛假陳述、違反信託責任,導致其損失,又要求法官頒令他才是農地的唯一業權持有人。

法官在判辭中多次斥責原訴人,指她在孫面前扮作移民顧問,誤導對方投資農地申請BCPNP移民,指孫從來不知道當中的風險。

法官又斥責郭在農地買賣過程中,沒有得到孫的同意便行事,亦無預先通知對方所支付的金錢是不能退還的按金,當孫發現時已經太遲。法官稱,法院考慮原訴人的入稟要求時,必須先確保對方是「清白」(clean hands),但明顯地郭在事件中並非清白。

法官最後宣判孫是該農地的唯一合法業權持有人,而郭則因為違反信託責任等需要向孫賠償逾13萬元。但法官亦同意郭在農地買賣過程中有付出過,因此定下期限,農地日後轉手或者十年限期內,視乎哪一情況先發生,孫就需要向郭支付她當初投資的33.2萬元以及過去曾支付的供款。

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