時事議題﹕施政報告其他土地政策
【明報專訊】◆土地共享先導計劃
政府引述統計指出，發展商在新界擁有不小於1000公頃農地儲備。為紓緩短中期「土地荒」，《施政報告》提出名為「土地共享先導計劃」的公私營合作機制，釋放發展商或地主的新界農地土儲，預計最快2019年上半年推出。
據《施政報告》構思，政府會公開「土地共享」申請，發展商必須在其建議中清楚說明如何提升基建、地積比率或改劃土地用途等方法，在其擁有的私人土地在短中期提供一定數量的房屋單位；申請必須將不少於六成至七成的「新增樓面面積」用作興建公營房屋。特首林鄭月娥指出，傾向較多用作興建資助出售房屋，包括綠置居、居屋及首置單位。
爭議1：土建會角色衝突
根據「土地共享先導計劃」申請流程，發展商先向「土地及建設諮詢委員會」(土建會)申請。土建會委員包括5名官員及21名非官方成員，據《明報》統計，21名非官方成員中，最少9人與地產建築工程行業密切相關，包括會德豐主席吳宗權。
土建會主席黃澤恩認為，要就一些發展項目提出意見，成員無可避免要包括業界人士，難以指這必定涉及角色衝突。土建會設利益申報機制，若有與會者與審批的申請項目有關係，需要避席。特首林鄭月娥表示，若公眾對土建會的組成不放心，可以改組以增加透明度。
城市規劃師、本土研究社成員林芷筠質疑，公眾平日無從得悉土建會的會議內容，加上不少成員涉業界利益，由土建會「把關」涉利益及角色衝突，或難以公平透明地處理申請；發展商可利用財技，透過新增住宅樓面，令原本已被城規會否決的發展項目經重新包裝下上馬，計劃涉向發展商傾斜。中大會計學院高級講師李兆波認為，政府應設獨立機構處理公私營項目申請，才能釋除公眾疑慮。
爭議2：發展商提供基建 或可減地價
過去5年，城規會審議20多宗新界私人土地屋宇發展改劃申請，但因基建不足等原因，只有7宗得城規會同意。在「土地共享」的計劃下，發展商若提出興建的基建惠及社區，例如建設道路、排污系統、供水管等，可從地價中扣減；當中基建用地若涉其他私人土地，政府可協助收地。
民間團體「土地監察」成員韋志堅指發展商即使出資建基建配套，但有關費用可從地價中扣減，即變相等於政府資助，但此舉或會令發展商透過計劃，只將一幅地皮用作公營房屋發展，打通基建後，發展商持有的其他周邊私人地皮也受惠，故認為政府要訂立嚴格準則。
爭議3：公私營房屋比例
發展商必須將「新增樓面面積」不少於六成至七成用作興建公營房屋。舉例如發展商參與「土地共享先導計劃」，提出興建100萬平方米的住宅樓面，「新增樓面面積」為90萬平方米，當中54萬至63萬平方米須為資助出售房屋為主的公營房屋，餘下的才可興建私樓。
有意見認為有關計劃未可確保提供較高比例的公營房屋。本土研究社成員林芷筠2018年10月撰文指出，「要注意《施政報告》提的是『新增樓面面積』中不少於六至七成作資助房屋，亦即是非全個項目中的六至七成」，即發展商申請「新增樓面面積」愈多，公營房屋比例愈高，反之則愈少(見表)，比例受發展商主導。不過，有政府消息人士指出，申請項目的公營房屋比例愈高，獲批的機會愈大。
◆棕地
本港「棕地」一般指新界原有農地或鄉郊土地，因產業轉型改作儲物場、貨櫃場及回收場等用途的土地。土地供應專責小組主席黃遠輝2018年9月受訪時表示，在土地供應諮詢18個土地供應選項中，發展棕地是意向比較清晰的選項。香港研究協會2018年7月訪問1073名18歲以上市民，了解市民對不同土地供應的意見，逾七成受訪者贊成發展棕地。
據《施政報告》，政府正規劃及推展古洞北╱粉嶺北、洪水橋及元朗南等新發展區，涉合共約340公頃棕地，另新界北策略發展區涉約200公頃棕地。林鄭月娥稱已指示發展局統籌有關部門提前研究新界北棕地發展，並展開另760公頃棕地的研究。政府消息透露，計劃2019年起向立法會申請撥款，就新界北新發展區展開首階段研究，先研究新田及落馬洲土地發展潛力，研究料需一至兩年。
爭議：棕地作業安置問題
棕地作業包括港口後勤、物料儲存、回收場等，政府發展棕地時，需安排土地重置各業務。租用洪水橋一處12萬平方呎地的江先生指出，該處原用作擺放大型機械設施，供應本港多項大型基建工程如沙中線等，惟該地被納入洪水橋新發展區內，料需搬遷。政府擬興建多層工廈安置業界，他指部分吊臂有8、9層樓高，難以上樓，要求政府為業界覓地。
◆活化工廈
2016年3月首輪活化工廈結束，當局批出124宗整幢改裝及重建工廈申請，《施政報告》提出重啟活化工廈計劃，包括容許將工廈整幢改裝作過渡房屋。
爭議：地產業界稱應放寬改裝限制
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照質疑計劃未必有效。他指工廈於過去9年售價明顯比住宅、寫字樓和零售業樓宇的售價高，反映有利可圖的工廈早已轉型或賣出，故未必有太多工廈會改為過渡房屋。中原集團創辦人施永青則認為，活化工廈作過渡房屋，應將全幢工廈改裝放寬至「一層層」工廈單位，令工業區改變成「合法劏房」作臨時性質，指這有助促使劏房租金下降。
◆明日大嶼規劃及其他土地供應選項(圖)
■模擬試題
◆資料A：報道節錄
《施政報告》提出「明日大嶼」規劃，包括建議於交椅洲和喜靈洲一帶，分階段填海1700公頃建造人工島。守護大嶼聯盟、土地正義聯盟等多個民間團體發起遊行，反對計劃，由銅鑼灣東角道遊行至政府總部。
守護大嶼聯盟召集人謝世傑稱，行動表達對威權施政的不滿，反對及要求政府撤回「明日大嶼」的人工島計劃。他說香港有足夠土地，如棕地、閒置土地、軍事用地等應付將來人口及房屋估算，根本不需要人工島填海。他稱人工島填海的花費接近用盡本港財政儲備，又對環境造成破壞，看不到有必要興建。居於香港的台灣人李先生一家三口參與遊行。李先生認為填海破壞環境，「海洋生物不懂發聲」。
資料來源：〈遊行反對填海計劃 守護大嶼聯盟：是分配不均非土地不足〉，《明報》即時新聞，2018.10.14
◆資料B：報道節錄
特首林鄭月娥表示明白市民非常珍惜愛護郊野公園，她說若要保護郊野公園，但又面臨缺地，填海是較好的方案，亦較發展新界棕地或新發展區容易，因不牽涉清拆、賠償及安置受影響者的問題。她說理解環保人士擔心填海問題，稱可以商討如何增加保護環境的措施。林鄭月娥亦提及《施政報告》沒有納入爭議較大的土地供應選項，如馬料水填海、發展郊野公園邊陲地和粉嶺高爾夫球場，是因為要待土地供應專責小組提交報告後再作決定。
資料來源：〈林鄭：不做「明日大嶼」是「愧對下一代」〉，《明報》，2018.10.14
◆資料C：報道節錄
土地供應專責小組2018年4月就18個土地供應選項展開公眾諮詢，為期5個月，先後舉行逾180場公眾參與活動，電話訪問約3000名市民。公眾諮詢期內土地供應專責小組收到逾6.5萬份書面意見，另有逾2.8萬份網上及實體問卷。
土地供應專責小組主席黃遠輝表示，《施政報告》公布後，才得悉政府更改「東大嶼都會」的填海面積及範圍，小組對政府大幅增加填海面積感到詫異和失望，亦令2018年底完成的公眾諮詢報告撰寫工作「尷尬」。他指公眾諮詢提出填海1000公頃與政府1700公頃方案不能混為一談。林鄭月娥稱絕對沒有忽視土地供應專責小組意見，她不認為《施政報告》提出的4個土地供應工作計劃與小組工作有大衝突，表示「大嶼山發展不始於今天，歷史非常悠久」，她只是「繼續我們原本正進行的工作」。
資料來源：綜合報道
■資料回應題
(1) 根據資料，指出及說明遊行市民對「明日大嶼」規劃的兩項關注。
(2) 利用資料B及就你所知，解釋影響香港政府覓地發展的3個因素。
◆延伸回應題
(3) 在土地供應議題上，政府在多大程度上應開放予公眾參與？解釋你的答案。
(答題指引見另文)
■相關概念
土地用途(land use)
生活素質(quality of life)
城市規劃(urban planning)
可持續發展(sustainable development)
[通通識 第539期]
