估值過高 樓價急升 市場過熱
大溫樓市被評高度不穩定
【明報專訊】加拿大按揭及房屋公司(CMHC)發表最新樓市分析，指本國樓市仍然「高度不穩定」，其中大溫的市場被評為過熱，「樓價急升」(Price Acceleration)不穩定程度屬中等，但樓價估值過高的情況嚴重，大溫整體評級為高度不穩定。
加拿大按揭及房屋公司發表報告，分析本國15個最大市場的樓市情況，當中5個的整體評級為「高度不穩定」，5個市場包括大溫、多倫多、維多利亞、咸美頓(Hamilton)及沙斯卡通(Saskatoon)。報告的評級是基於四個準則：樓市過熱情況、樓價急升、樓價估值過高及過度興建，評級以不穩定程度作指標，分高、中、低。
報告指出，大溫樓市除了在過度興建一項獲得較低等級的評分外，樓市過熱情況、樓價急升被評為中度不穩，樓價估值過高的現象則為高度不穩，整體樓市評級亦為高度不穩定。
報告分析，大溫的整體銷售與新掛牌比率(SNLR)雖然維持穩定，但個別的房屋類型，例如城市屋及柏文，都繼續處於過熱的水平，因為需求仍然很大。相對而言，獨立屋的新掛牌數目，自本年年初開始逐漸增加。
在樓價上升速度方面，數據顯示，菲沙河谷地區的柏文及城市屋，錄得的升幅較大，其中北三角洲的柏文及北素里的城市屋價，按年升幅分別為36.2%及32.3%。而在今年首半年，大溫地區的獨立屋價格升幅為6.7%，低於城市屋的9.9%升幅及柏文的15.4%升幅。
報告並指出，大溫樓市在2017年第二季仍然有估值過高的情況，主要是由於按揭率低、人口增長(由國際及跨省移民帶動)、就業情況改善，因而加強對房屋的需求，令二手市場、尤其是多戶房屋的供求失衡加劇。
加拿大按揭及房屋公司首席經濟師杜根(Bob Dugan)指出，加國整體樓市預期仍然會處於高度不穩定的狀況，因為樓價被高估及樓價急升的情況明顯，樓價增長繼續超越基本經濟指標，例如家庭收入、人口增長等。他說：「2018及2019年的新屋動工量預期會減少，而樓價則仍會上升，但上升速度會較過去四年減慢。」
在大溫的樓市方面，柏文及城市屋的交投會較獨立屋活躍，出租柏文的需求預期會維持高水平，並會令空置率持續處於低水平，令租金有上升壓力。
報告指2018年的第二及第三季將會有大量的新樓落成，不過這些單位將會被市場吸納，當中有不少在預售賣出。另外，在樓價持續上漲的情況下，租住單位的需求預期會持續，因為準買家需要更長時間才可以儲得首期，令他們由租住轉為自置物業的時間延長。
在按揭利率方面，公司預期2017至2019年的利率會溫和增長，預測5年按揭息率在2018年會介乎4.9%至5.7%，至2019年則為5.2%至6.2%。
