銀行按揭壓力測試利率下調 輕微之差不達標者可望上車
測試利率首調低 貸款額增購樓選擇較多
【明報專訊】加拿大中央銀行昨天調低供5大銀行作參考的壓力測試利率，把該個基準利率，由5.34%降低至5.19%，下調0.15%。這是自2018年5月以來，首次調低該利率。
央行該個參考利率，主要是供5大銀行提供房屋按揭給置業者之用。在壓力測試下，銀行提供的5年期固定房屋按息率即使是2.99%，但是借貸人必須要以基準利率，計算借貸人有否能力償還房貸，該個利率就是昨天央行下調至5.19%的息率。(2.99%加2%是4.99%，但因低過央行的5.19%，取其兩者之中高的一個，因此申請人的還款能力仍是以5.19%計算。)
聯邦政府屬下OSFI負責壓力測試，該計劃於2016年秋季推出時，主要是針對僅能夠付出2成首期以下的按揭申請人，到了2018年元旦日該項測試伸展至其他未有按揭保險的房貸申請人。
雖然多位貸款經紀表示，因為下降的幅度比較小，只是從5.34%降到5.19%，所造成的影響不大，但對一些差一點就能達到標準申請到貸款的人來說，這一點變化足以改變一切。
按揭顧問Rink表示，「我明天就要給我好幾位客戶重新計算貸款，可能這麼一變動，他們就能拿到貸款了也說不定。」
所謂的壓力測試，自2016年開始部分實施，2018年全面以來全面正式實施，其內容就是任何希望申請按揭貸款的加拿大人必須通過監管機構的測試，用更高的按揭利率來測試借款人的財務狀況。
這是為了避免借款人借到超出其償還能力的債務，並確保他們在利率上升時有一些財務騰挪的空間。
壓力測試水平設定為高於實際按揭貸款利率兩個百分點，或加拿大大銀行的平均五年公布利率。該利率自2018年5月以來沒有變化，當時它上漲至5.34％。但本周小幅下跌至5.19％，這是近三年來首次下跌。
即使借款人的財務狀況一切都保持不變，這種槓桿略微降低的影響是讓人們有資格獲得比以前更大的按揭貸款，給予他們更多購買力，允許他們在一個稍微昂貴的池塘中捕魚。
地產界人士王先生表示，這樣的降幅沒有實質性的意義，更多是給整個資本市場吃定心丸，因為美國那裏在量化寬鬆，加拿大必須跟上。
「現在尷尬的地方就是，如果利率降低，可能會導致房價上升。偏偏近期房市也一直沒有升溫啊，就算是銷售有所增加，也只是之前壓抑的一些需求，在短期沒有大幅度波動的情況下開始尋求進場。」
利率對比網站Ratehub.ca計算出，典型的借款人現在可以承受比以前多出1.4％的房價。假設借款人的首付款為20％，而且沒有其他債務，家庭年收入為10萬元，在之前的測試水平下，他們可以購買的房屋價格最多為58.9萬元。今天，同一個家庭可以買到價值59.7萬元的房子。
Rink表示，按揭貸款利率與債券利率密切相關。原本大家對今年下半年的利率走勢還認為會上升，結果中美貿易戰開打，美國的經濟狀況低於預期，美聯儲可能會在本月底降低基準利率，而加拿大預計會維持不變一段時間，但終究還是要受美國的影響跟着下調。
「但加拿大的經濟狀況比美國要好，因為美國收緊移民政策，更多的移民來到加拿大，許多公司為了適應這股移民流向，跑到加拿大來開工設廠，反而推動了加拿大的經濟上揚，以至於通貨膨脹率高於美國，所以加拿大央行並不想降息。」
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