買荂u大麻屋」華裔終止合約 賣方拒退訂兼索賠8.6萬差價
官指賣方簽約後知實情亦要通知買方

[2017.07.17] 發表
安省高等法院。

【明報專訊】一名姓魏華裔男子去年購買一處房產時,曾要求賣家書面保證該房產不曾被用作大麻屋,該承諾也被寫入房屋買賣合約。等魏發現該屋確實曾種過大麻後便終止了合約,結果賣家非但沒有退回3萬元押金,還要求魏補償房屋以低價再次售出的8.6萬元差價。

去年5月﹐魏向一對西人夫妻購買一處物業時,要求賣家「陳述並保證在他們的認知範圍內,當他們擁有這處房產產權期間,該屋沒有被用作種植或製造任何非法物質的用途。該承諾要保持到合約完成為止。」

但後來魏的地產經紀竟發現,這處物業在2004年曾被用作大麻屋,多倫多警方更檢獲265株大麻,警方也出具了相關的證明。

魏得悉事件後﹐立刻將上述文件通報給賣家,並要求終止合約及取回3萬元押金。但賣家非但不肯退回押金,還在將物業以較低價格重新售出後,要求魏補償低價出售而造成的8.6萬元差價。

雙方爭執不下﹐把官司打到安省高等法院。

賣家索賠的主要理由是,在同意上述條款並簽字時,賣家的確不知道該屋曾被用作大麻屋,至於從條款簽字之日起至合約完成期間﹐如果發生了什麼變化,賣家不會承擔責任。

如買家要求賣家負責,就應在條款中明確說明,例如「至交吉日時」,但條款中並沒有這樣的字眼﹐故買家應承擔從合約簽署日起至執行日期間出現的任何風險。

審理該案的法官卡瓦納(P.J. Cavanagh)則認為,上述條款涉及「保質」(Warranty)和「陳述」(Representation)的區別。

保質是一個在某樣物品在出售時作出的承諾,條款中的確沒有「在交吉日時」的明確說明,如簽約後環境發生了變化,保質的內容也要隨之變化,因此賣家的保質維持不變。

但是上述內容也是賣家的陳述,而這陳述與買家的認知能力和範圍有關,而且是買家的購房行為﹐不但會依賴簽約當天的情況,還會持續至合約最後執行為止,以此來決定他自己是否繼續執行合約。

在此情況下,不管是誰先發現了這處物業曾是大麻屋,總之賣家是已經知情,他們就理應向買家通報,之前的陳述雖然當時是正確的,但現在已經不再真實。如果賣家還繼續聲稱該屋未曾被用作大麻屋,那就屬於錯誤陳述。

此後﹐賣家願以低於原售價8.6萬元的價格將房屋賣出,說明賣家也是很清楚這一點的。

基於上述理由,卡瓦納法官判定,魏氏可以取回自己的3萬元押金,而且不用賠償賣家因此造成的差價損失。

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