【明報專訊】市建局推出的需求主導重建項目，與一般市建局重建在規劃上有很大差別。市建局主動重建的規劃，地盤面積皆逾1000平方米，被收購的舊樓較矮，重建後可用盡地積比，以補償巨額收購支出。如觀塘市中心重建，政府亦會免地價撥官地配合重建小販和交通交匯處等，增加規劃效益和發展收入。不過，申請需求主導計劃的舊樓，地點大多較偏僻，地利不佳，重建價值亦不高，故難有收入支持以「7年樓」補償。 收入難支持「7年樓」補償 市建局內部探討需求主導重建路向時，曾研究可否針對這類需求主導項目，爭取額外增加地積比，以達致收支平衡。不過受制於城規條例，相信可行性不高。 身兼城規會副主席的市建局非執董黃遠輝指出，城規會難以就需求主導項目放寬該地盤的地積比率，指建議的「可行性相對很低」。他解釋，目前九龍區住宅地積比率已定為7.5倍，連同1.5倍作商業發展，即最高可達9倍，事實上已是很高密度，「在這樣高密度下再放寬加高密度是很困難」，亦會影響社區整體規劃。 黃遠輝又說，一旦城規會因為需求主導項目而放寬地積比，不但對申請落選的舊樓不公平，亦會被社會質疑城規會的規劃準則，「特別是涉及政府的重建項目，更加需要按既定機制處理」。 重建地盤細難吸引發展商 他認為要達至有重建裨益，從提高重建地盤面積門檻上着手較可行，而且面積增加，可以因應社區需要預留更多空間提供配套設施，可減少只重建小地盤出現的牙籤樓或欠缺整體地區規劃問題。 有地產商代表向本報說，需求主導項目的地盤面積通常細小，對發展商而言難以打造較具規模的新盤，加上現時建築成本高企，這類細小的需求主導項目實在欠缺經濟效益，對發展商欠缺誘因。他續稱，港府定時推出地皮，加上港鐵物業招標，足以讓發展商吸納新土地儲備。 地產建設商會執委會主席梁志堅認為，地產商是否會參予需求主導項目，最重要是「計到數」，相信發展商會「各有各做」。 明報記者
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