5年以來，反映香港樓價的中原城市領先指數上升逾1倍(圖1)。讓人又愛又恨的香港樓市，雖然因為政府推出干預措施，不能夠完全以市場規律去解釋，但美國退市勢必從樓市抽走大量資金，加息亦會推升按揭息率，直接影響買家負擔比率。有學者坦言，股市或已反映退市因素，但退市對樓市的影響，「接下來才見真章」。 自聯儲局主席伯南克於5月首次提及收水後，環球債市已出現一輪波動。經濟學者關焯照指出，債市已經告別牛市，債息的上升將會推升按揭息率，美國早已出現這現象。「一旦美國落實退市，美國10年期國債息率肯定升穿3厘，屆時才是真正的考驗。」美國10年期國債息率自5月份的1.6厘逐步攀升至現時約2.9厘，美國30年期按揭平均息率亦由5月份的3.35厘升至4.57厘。 王震宇：美倘加息 港經濟不會差 早前金管局指出，5年以來流入香港的熱錢達1000億美元。關焯照指出，即使只有部分是流入樓市，金額亦達到數百億美元。現時市場普遍預期，美國最快明年底開始加息。Bricks & Mortar地產分析員王震宇則指出，加息只是美國經濟復蘇的必然結果。「當美國經濟好，香港經濟亦不會差，租金會上升，樓價不易下跌，如果只着眼於加息便過分悲觀。」 嶺南大學經濟系教授何濼生亦指出，香港的息率還要一段時間才會大幅上升，况且樓市的流動性沒有股市那麼高。短期來說，美國退市對香港樓市的影響，可能不及政府辣招。 港府近年相繼推出多項印花稅，樓價仍居高不下，但成交已縮減不少。王震宇指出，政府何時撤招成為關鍵，若在加息前撤招，樓價可能向上衝再回落。但若在加息時還未撤招，樓價真有可能如市場所估計下跌五成。因此他建議，買樓不如買地產股，因為地產股已提前反映了銷量減少及政策風險，况且發展商有內地資產，亦有商場租金收入，分散風險。 關焯照則指出，除了息率及政府措施，供應亦是很重要的因素。估計各大地產商部署在年底前合共推出近9000伙。 關焯照認為，政府如何管理供應期望成為關鍵，一旦加息撞上供應大增，樓價跌幅雖不至五成，亦有三成。
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