【明報專訊】一名華裔買家在2016年安省樓市大漲的時候﹐購入一個豪宅，卻在2017年上半年樓市出現急轉直下的局面後無法履約，被地產開發商告上法庭。

開發商稱有另一名買家也是不肯完成交易，甚至還要求賣方減價100萬元才肯履約﹔華裔買家也找出各種理由為自己開脫﹐如稱有15個買家同樣也未能在該樓盤完成交易﹐原因是合約中的某些條款是虛假陳述。但這都不為法官採信，被法官強制要求履行合約。

合約排除任何條件及審核財務

2016年10月，地產開發公司C公司在旺市開發了一處樓盤。華裔買家G由一位華裔經紀陪同前往洽談購房事宜。G此前在2015年就購置了一套住房作為主要居所﹔在2017年又購買了第二處房產。

雙方的商談很順利，當天就簽署了房產交易協議，以298萬元的價格敲定了第66號地段(Lot)的樓花。

據環境廳的要求，這份協議中﹐對某些地段房屋的供水、土地整治及隔水材料有警告的訊息，而G所買的地段沒有安裝隔水材料。此外，該協議排除了任何條件，而且雙方還劃除了請律師審查﹐以及審核買家財務狀況的條款。

協議的每一頁均包含免責聲明，即「口頭協議不構成本協議的一部分，也不能修改本協議」。

之後G便向開發商提供了5張期票作為保證金。第一張票於2016年10月3日支付。開發商也按照協議對這處樓花進行了升級改造，並在2017年8月23日完成。

在這一過程中，地產商按照買家要求，更改了裝修材料、增加了一間臥室、將建材改為磚頭、電視連接系統和插座改造以及其他升級項目，所有的這些改造的費用，都是用G的妻子的信用卡來支付。

因為改造的項目比較多，房屋交吉日期被迫後延，從原定的2018年6月28日，改為10月26日。

但在2018年夏天出現一些異常情況。地產開發商向G的律師Z提供有關房產的相關資料，但Z律師回覆稱，G已不再是他的客戶。

買家轉律師 稱買賣協議無效

到了10月9日，地產商告知G，如果他不履行合約，他先前支付的押金不但會被沒收，而且還要賠償賣方的損失。但到最後，交易還是沒能完成。

10月19日，G的新律師告訴地產商，買賣協議無效。雙方的律師在原定的交吉日10月26日還有過一次接觸，但交易還是沒有完成。

地產開發商方面在向法庭呈交的證詞中稱，由於有太多的購房者沒有完成交易，以至於賣方在1年的時間內都無法再次出售該地區的任何房屋，即便買家願意賠償也難以確定賠償金額。

開發商還舉例稱，該買家還聲稱，他知道還有另外14個買家也想要求賣家降價才肯完成交易。

由此開發商認為，這些買家可能是採取有組織的方式逼使賣方降價。但對於這一說法，法官沒有採信。

G的律師則聲稱，他代理G的同時，還在代理其他15家同樣也是未能在該樓盤完成交易的買家。該律師甚至想把這些買家合併成一個集體訴訟，稱其他買家可以證明，合約中的某些條款是虛假陳述。

G也作供稱，賣家的地產經紀都沒有逐頁向他講解合約的內容，但他也沒有指出任何具體的虛假陳述內容。

法官認為，雖然買賣雙方都提到了「其他買家」，但在缺乏適當證據的情況下，不能予以採信。

作為賣方的地產公司認為，買賣雙方簽署的房屋交易合約完全合法，不存在任何爭議，買方所謂的「虛假陳述」的依據含糊不清，沒有任何具體的事實和令人信服的證據支持。

相反，賣方一直在按買方的要求不斷對房屋進行升級改造，完全履行了合約，使得該房產成為僅符合買家意願的獨特財產。因此法官只需做出一個簡易判決，要求買方執行合約即可。

法官:完全沒必要舉行審訊

買方則聲稱，該房產交易協議比較複雜，而且有可能違反了法律，買方本人不諳英文，其聘請的地產經紀又有利益衝突的嫌疑。

而且賣方所謂的房屋訂製，並不是購房者本人天馬行空的想法，而是在賣方提供的選項基礎上做出的選擇，不代表整個樓盤預定風格以外的主要結構變化。。

安省高等法院的法官受理此案後審閱了雙方的資料，認為那份合約具有法律約束力，沒有證據或法律依據來證明，取消合約的合理性，完全沒必要再去為此舉行審訊。

法官因此對此案作出簡易判決無需正式審判，要求買賣雙方在該判決下達之日起的120天內完成交易。