【明報專訊】中國樓市最近負面消息不斷：浙江奉化興潤置業房地產公司倒閉、杭州部分樓盤降價、房企海外融資成本由於人民幣最近貶值而升高。中國統計局公布的數據顯示，今年首兩個月住房銷售面積較去年同期下降37%，是2006年9月以來最差的單月數據。住房銷售額同比下降5%，是2012年8月以來首次負增長。此外，新開工住房面積同比下降近30%。
據英國《金融時報》24日的一篇文章指出，伴隨着這些負面消息，唱空中國樓市的聲音又塵囂而起。那麼，中國樓市在未來3、5年內真的面臨崩盤的危險嗎？答案是否定的。無須否認的是，中國房地產行業暴利的時代已經過去。房價在未來幾年可能步入調整期，區域之間的分化會進一步加劇。
做出這一判斷的主要依據在於，樓市整體供需情況在過去幾年出現了重大的轉變，即由以往的供小於求變為供略大於求的局面，在部分地區供給過剩現象明顯。2013年底，全國住房在建面積達到48.6億平方米，相當於全年住房銷售面積的4.2倍。根據世邦魏理仕的分析，在部分三四線城市，消化目前住房供應的時間需要7至10年。這意味着過去房價全面上漲的局面很難再現。
但是，未來三五年內樓市崩盤的可能性很小。從基本面而言，支持房價穩定的因素仍然很強。
首先，城鎮化的過程在未來幾年仍將持續。無論從官方的城鎮化比率(2013年為54%)，或者是戶籍人口所佔比例(目前為37%左右)，中國的城鎮化進程離最終目標都還有相當大的距離。
根據國際經驗顯示，在城鎮化比率達到65-70%之前，城鎮化的速度幾乎是線性的。因此，未來幾年中國新增城鎮化人口仍將以每年兩千萬左右的規模遞增。
而最近李克強總理提出的三個一億人(一億農業轉移人口在城鎮落戶、一億人脫離棚戶區、一億人在中西部就近城鎮化)的目標，是對這種趨勢的一種政策肯定，也有助於消化中西部部分城市住房供應過剩的問題。
其次，儘管中國經濟增速出現下行，但是保守估計，未來幾年居民名義收入仍然會以每年8至10%左右的速度增長。同時政府正致力於縮小居民之間的收入差距。這一方面會提高居民改善型的住房需求，更重要的是，較高的收入增長意味着解決房價過高的問題不一定需要房價大幅下跌，而更可能通過收入的增長進行修復。
再次，居民高儲蓄率、但同時投資渠道匱乏的局面在未來幾年不會有明顯的改變。同時，貨幣供應量增速仍高於GDP增速。作為貨幣的一個大的蓄水池，樓市仍然是一個受益部門。
除了以上這些基本面因素，政策因素仍然是影響中國樓市走勢的一個重要變量。作為房價上漲和土地升值的主要受益者，地方政府在樓市中的作用和行為方式並無大的改變。雖然當前的樓市調控政策在短期內預計不會有大的變化，但是如果樓市出現局部性甚至全局性的下行壓力，政府很可能會允許地方政府根據各自情況作出相應的政策調整。這有助於釋放剛性需求和投資性需求，防範樓市出現崩盤的局面。
從短期看，房地產供給方的壓力在三四線城市更加明顯，而一二線城市大多仍處於供小於求的局面。但是，從房價的角度看，房價無疑在一二線城市更貴，而在三四線相對更合理一些。根據估算，2013年底，36個城市房價收入比(一套90平米的住房價格相當於一戶家庭平均年收入的倍數)平均為8.8，而其中名列前茅的全部是一線城市(北京21.6，上海19.7，深圳16.8)。
這反映的一個矛盾現象是：房價泡沫最明顯的城市在短期內出現下調的可能性愈小，而短期面臨壓力的城市在價格方面調整的空間不會很大。
需要強調的是，儘管樓市崩盤的可能性很小，但是樓市對於宏觀經濟的影響可能更需要引起關注。根據我們的預測，2014年房價上升會明顯放緩，而且區域之間分化加劇。這意味著房地產投資增速可能出現明顯下滑，而地方政府的土地出讓金收入也會從2013年的歷史最高位下降。
對於宏觀經濟而言，房地產投資在整個固定資產投資中佔四分之一，而房地產對整個經濟增長的直接貢獻率為八分之一左右，加上與房地產相關的行業，整體貢獻率可能達到五分之一。如果房地產投資出現大幅下滑，對經濟增長會造成較大的下行壓力。
土地出讓金的下降不僅直接給地方政府帶來財政壓力，也給穩增長措施的執行帶來難題。以2013年的穩增長措施為例，中國政府更關注對基礎設施、保障房、民生等領域的支持，但是這很大程度上由地方政府來執行，而地方的財力很大一部分來自於土地收入。
從正面的角度看，當前面臨的困難可能會促進改革的進一步深化。首先，政府可能會放棄將房地產行業作為一個特殊行業去對待，真正做到「該市場的歸市場」。其次，政府可能會致力通過改革尋找新的經濟增長點，如簡政放權、開放服務業、鼓勵消費、產業創新升級。最後，政府可能會加快開放民間資本投資，鼓勵民間資本進入基礎設施、保障房、民生等領域。而這不可避免地會涉及政府職能的轉變、國企改革(如混合所有制模式的探索)和資源性產品價格改革等各個領域。
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